Bạn đã nghe nói về hai từ ngữ là “duy trì rủi ro” và “hội đủ điều kiện vay nợ mua nhà?”

Trong thời gian gần đây, các viên chức kiểm tra liên bang cho thấy dấu hiệu họ sắp sửa chấp nhận những quy tắc định nghĩa hai thuật ngữ này, là những cụm từ sẽ quyết định phần lớn hình dạng tương lai của thị trường vay nợ mua nhà (mortgage).

Đây là bối cảnh đưa tới sự định nghĩa. Đạo luật Dodd-Frank đã tìm cách ngăn chặn không cho các nhà cho vay tiền mua nhà cung cấp những khoản tiền vay ấy, rồi mau chóng bán món nợ lại cho một công ty tài chánh lớn hơn. Công ty đó sẽ gom các hồ sơ vay nợ ngân hàng và bán các chứng khoán dựa trên dòng tiền từ các nhóm nợ ấy.

Trước khi có Đạo Luật Dodd-Frank, vì các cơ sở tài chánh cho vay nợ mua nhà và bán món nợ ngay lập tức, nên các cơ sở không được khuyến khích để kiểm tra xem những người đi vay sẽ có thể trả hết những món nợ mortgage này hay không. Nói cách khác, các tổ chức cung cấp mortgage không muốn chuốc lấy rủi ro tiền bạc bằng cách đầu tư để đạt một mục tiêu.

Để đáp ứng lại, Đạo Luật Dodd-Frank thường yêu cầu các nhà cho vay mortgage phải giữ lại một số rủi ro trong các khoản mortgage mà họ bán. Cụ thể, những người cho vay được yêu cầu phải giữ lại 5% rủi ro kinh tế, nếu họ bán những khoản nợ mortgage không trả nổi (default) sau này. Đồng thời, Quốc Hội đã lo ngại rằng một yêu cầu như vậy sẽ làm giảm bớt khối lượng những khoản mortgage nhà mới. Vì vậy, đạo luật Dodd-Frank thiết lập một số miễn trừ rộng rãi cho yêu cầu duy trì rủi ro đối với những khoản mortgage mà Quốc Hội tin là tương đối an toàn.

Trong tương lai, thị trường mortgage nhà sẽ được thống trị bởi các khoản mortgage được bao che bởi những qui định miễn trừ này. Hầu hết các công ty sẽ thích mở nguồn và bán các khoản motgage được miễn thuế, hơn là thích giữ lại một số rủi ro mà những khoản mortgage không được miễn sẽ không được trả nổi định sau đó.

Chúng ta hãy xem xét ba loại chính của các khoản mortgage nhà được miễn khỏi yêu cầu duy trì rủi ro và xem chúng họ có vẻ hợp lý hay không. Về vấn đề này, các nghiên cứu cho thấy rằng các khoản trả tiền down cho đến nay là yếu tố chỉ báo tốt nhất của các mặc định mortgage.

Thứ nhất, Quốc Hội miễn yêu cầu duy trì rủi ro cho tất cả các khoản mortgage được bảo hiểm bởi Cơ Quan Quản Trị Gia Cư Liên Bang (FHA), hiện chiếm hơn 40% trong tổng số mortgage mới ở Mỹ. Các mortgage này được cung cấp bởi các nhà cho vay tư nhân và sau đó được bảo hiểm bởi FHA, nếu chúng đáp ứng được một số tiêu chuẩn nào đó.

Nhưng FHA bảo hiểm cho những khoản mortgage nào mà người vay trả tiền down chỉ có 3.5% của giá trị căn nhà. Vì vậy, FHA đang bảo hiểm cho 100% của một mortgage mà trong đó bên cho vay không giữ lại rủi ro và người vay có một khoản trả tiền down thấp. Vì những lý do này và những lý do khác, tỷ lệ không trả nổi nợ trên các khoản mortgage do FHA bảo hiểm đang tăng lên, và hiện thời FHA gặp rắc rối về tài chánh.

Thứ hai, Quốc Hội miễn yêu cầu giữ lại tất cả các rủi ro mortgage nhà được những nhà cho vay tư nhân bán cho hai công ty Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Hai tổ chức lớn đã bị phá sản trong cuộc khủng hoảng tài chánh và đã được tiếp quản bởi chính phủ liên bang. Tuy nhiên, cả hai tổ chức này hiện nay đang mua hơn 40% trong tổng số mortgahe nhà mới từ các ngân hàng tư nhân, và sau đó bảo đảm một cách hữu hiệu cho những mortgage như vậy chống lại chuyện không trả nổi nợ. Mặc dù Fanny Mae và Freddie Mac có các tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn so với FHA, cả hai công ty này đều sẽ mua các mortgage nhà, mà trong đó người vay trả tiền down 10% của giá trị một căn nhà. Một lần nữa, chính phủ liên bang không được bảo vệ khỏi sự mất mát bởi sự giữ rủi ro do nhà cho vay hoặc những khoản tiền down đáng kể do những người vay tiền.

Thứ ba, Quốc Hội đã cho các nhà điều tiết diễn đạt thẩm quyền của họ để miễn chuẩn khỏi các yêu cầu lưu giữ rủi ro cho “những mortgage gia cư hội đủ điều kiện” (QRM). Theo quan điểm của tôi, các tiêu chuẩn đối vớí các QRM sẽ được tiếp nối bởi hầu hết các nhà cho vay tư nhân cho phần lớn mortgage nhà không được bảo hiểm hoặc không được hỗ trợ bởi chính phủ liên bang.

Nếu một nhà cho vay tuân theo các tiêu chuẩn và nhanh chóng bán mortgage đi, thì nhà cho vay sẽ không phải giữ lại bất kỳ rủi ro nào về vỡ nợ mortgage. Quan trọng nhất, trong năm 2011 các nhà điều tiết liên bang đề nghị rằng các QRM có một khoản trả tiền down ít nhất 20% của giá trị trong nhà. Nhưng đề nghị này đã được đáp ứng bằng một loạt những lời chỉ trích rằng khoản tiền down 20% sẽ làm chậm thị trường mortgage một cách không phù hợp và tác hại mục tiêu của quyền sở hữu nhà, vì vậy nghe nói các nhà điều tiết đã sẵn sàng để áp dụng một tiêu chuẩn tiền down là 10% hoặc thậm chí 5% cho một QRM.

Tóm lại, Quốc Hội đã làm đúng khi yêu cầu những nhà cho vay mortgage giữ lại 5% rủi ro không trả nổi nợ, trong các khoản mortgage mà họ bán. Yêu cầu này tạo ra khích lệ cho những người cho vay, để họ kiểm tra một cách cẩn thận về khả năng người vay trả được nợ mortgage. Nếu chúng ta tạm hoãn thi hành yêu cầu giữ lại rủi ro cho một loạt rộng lớn các khoản mortgage nhà, chúng ta phải bảo đảm rằng những người vay đóng một khoản tiền down khá lớn. Một khoản down lớn của người đi vay là cách tốt nhất để giảm bớt những không trả được nợ mortgage mà không có một yêu cầu đòi người cho vay phải chia sẻ một phần sự rủi ro.