Ls. Trần Khánh Hưng

Lis Pendens là một văn kiện để thông báo cho mọi người biết là bất động sản ghi trong Lis Pendens đang có vụ thưa kiện có ảnh hưởng đến chủ quyền (title) hay quyền sở hữu (possession) của bất động sản. 

Lis Pendens sẽ có hiệu lực kể từ ngày văn kiện này được nộp tại county recorder’s office. Luật sư có thể nộp văn kiện này ngay từ lúc bắt đầu vụ kiện có liên quan đến bất động sản đó. Như vậy, nếu vụ kiện có kéo dài vài năm, lis pendens vẫn có hiệu lực kể từ ngày nộp. Tuy là Lis Pendens không thể hoàn toàn ngăn chặn được việc mua bán bất động sản, nhưng nó sẽ có thể làm người mua ngại ngần, vì Lis Pendens có ảnh hưởng không tốt đến chủ quyền của bất động sản (cloud title) bởi vì đang có sự tranh tụng. Nếu nguyên cáo thắng kiện, người mua sẽ phải chịu phán quyết này. Điều này sẽ làm cho bất động sản rất khó bán.

Khi nào thì nên nộp Lis Pendens?

Khi có việc thưa kiện có liên quan đến một bất động sản thì nguyên cáo có thể nộp Lis Pendens để cản trở việc bất động sản được bán cho người khác. Khi căn nhà có Lis Pendens, chủ quyền của căn nhà sẽ bị ảnh hưởng cho đến khi nào vụ kiện tụng chấm dứt hay là toà án xoá bỏ Lis Pendens. Trong thời gian còn Lis Pendens, chủ nhà sẽ gặp khó khăn ngay cả khi cần mượn nợ tái tài trợ (refinance) căn nhà, vì không có nhà băng nào sẽ chịu cho vay tiền khi chủ quyền nhà không được xác định rõ ràng. 

Những ai có quyền nộp Lis Pendens?

Những người có liên quan đến vụ thưa kiện ảnh hưởng đến chủ quyền (title), sở hữu (possession), hay quyền sử dụng (easements) của bất động sản có quyền nộp Lis Pendens để ngăn cản việc bán bất động sản, và báo cho tất cả mọi người biết về sự kiện tụng đang xẩy ra có liên quan đến căn nhà. Thí dụ: Một người dùng căn nhà của mình để thế chấp cho món nợ. Sau đó, chủ nhà không trả tiền đủ rồi sang tên căn nhà cho người khác để tẩu tán tài sản. Chủ nợ nộp đơn kiện để xin toà huỷ đi deed này. Trong trường hợp này, người chủ nợ có quyền nộp Lis Pendens. 

Ngoài ra, trong một số những vụ kiện liên quan đến địa ốc, nguyên cáo theo luật tiểu bang California bắt buộc phải nộp Lis Pendens song song với đơn kiện về:

- Quiet title action (tranh dành chủ quyền nhà)

- Partition action (xin tách quyền sở hữu để bán nhà)

- Eminent domain proceedings (chính phủ cần lấy nhà để xây cất)

- Action to declare building uninhabitable (Những vụ kiện xin giám định là building không thể cư trú) 

Khi nào thì việc nộp Lis Pendens không được hợp lệ?

Khi vụ thưa kiện không ảnh hưởng đến những điều nêu trên. Chẳng hạn một người bán nhà mướn chuyên viên địa ốc để bán nhà (listing agent), sau đó không trả tiền hoa hồng (commission) đầy đủ. Người listing agent có quyền thưa người bán, nhưng vụ kiện này là về tiền bạc, chứ không phải về chủ quyền hay sở hữu của bất động sản, nên lis pendens sẽ không được toà chấp thuận.  Tương tự như thế, nếu có việc tranh chấp về tiền hoa hồng (commission)  của người selling agent (đại diện cho người mua nhà) thì người selling agent có quyền thưa kiện, nhưng cũng không đuợc nộp Lis Pendens vào căn nhà, vì đây là vụ thưa kiện tranh chấp về tiền bạc, không phải về chủ quyền của căn nhà.

Nếu người bán nhà sau khi ký hợp đồng đổi ý, hay vi phạm hợp đồng thì người listing agent có quyền nộp Lis Pendens không?

Nếu người bán nhà vi phạm hợp đồng bán nhà giữa người bán và người mua thì người mua nhà có quyền nộp Lis Pendens, nhưng người listing agent (đại diện cho người bán) thì không có quyền nộp Lis Pendens.

Như vậy người mua thì được quyền nộp Lis Pendens trên căn nhà nếu có sự tranh chấp giữa người mua và người bán?

Nếu người bán vi phạm hợp đồng và không thực hiện những điều đã hứa theo hợp đồng (specific performance), chẳng hạn họ đổi ý không chịu bán nhà nữa,  thì người mua có quyền nôp Lis Pendens, nhưng nếu người mua chỉ đòi trả lại tiền deposit thì lại là tranh chấp về tiền bạc, vì thế việc nộp Lis Pendens trong trường hợp này sẽ không được hợp lệ.

Làm cách nào để biết được bất động sản bị Lis Pendens?

Khi bạn mua nhà, người bán nhà cần phải mua title insurance để bảo đảm chủ quyền được rõ ràng. Hãng bảo hiểm title sẽ gửi cho bạn một bản báo cáo về chủ quyền của bất động sản, cũng như những nợ nần, quyền sử dụng (easements), hay những Lis Pendens có liên quan đến căn nhà. Bạn nên đọc kỹ bản báo cáo này để biết những gì phải thanh toán trước khi bạn đóng hồ sơ mua nhà. Nếu những việc này không được giải quyết, những món nợ này sẽ đi theo căn nhà với người chủ mới.

Khi bất động sản có một Lis Pendens thì chủ nhân phải làm gì?

Việc mà chủ nhân có thể làm khi biết bất động sản bị Lis Pendens là nộp tiền thế chân (bail) để bảo đảm sự thiệt hại nếu họ bị thua kiện, để xin huỷ Lis Pendens. Ngoài ra, nếu quan toà xét thấy Lis Pendens không hợp lệ, hay không ảnh hưởng đến chủ quyền hay quyền sở hữu của bất động sản, toà sẽ bỏ (expunge) Lis Pendens mà chủ nhân không cần phải nộp tiền thế chân.

Những trường hợp nào toà cho phép huỷ bỏ (expunge) Lis Pendens?

Có 3 trường hợp Lis Pendens được huỷ bỏ:

- Vụ thưa kiện không ảnh hưởng đến chủ quyền hay sở hữu của bất động sản, chẳng hạn nguyên cáo muốn thưa để đòi thiệt hại bằng tiền.

- Nếu người khiếu nại (claimant) không đủ bằng chứng để chứng minh là họ có thể thắng kiện. Người khiếu nại là người phải trình bày cho quan toà thấy họ có nhiều bằng chứng hơn bên kia để có thể thắng kiện.

- Trong trường hợp người khiếu nại có đủ bằng chứng để có thể thắng kiện, nhưng chủ nhà hay những người liên quan đến vụ kiện (moving party)  đặt tiền thế chân (bond) đủ để bảo đảm thiệt hại cho đối phương nếu họ bị thua kiện.

Nếu Lis Pendens được huỷ bỏ thì ảnh hưởng thế nào?

Nếu Lis Pendens được nguời khiếu nại huỷ bỏ (voluntary), hay được toà cho phép bỏ (expunge) thì coi như việc công bố cho mọi người về vụ kiện liên quan đến bất động sản không còn hiệu lực nữa. Vì vậy, người mua bất động sản sau này, cho dù có biết về vụ kiện hay không, sẽ không phải chịu trách nhiệm về phán quyết của toà cho vụ kiện này. 

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về Lis Pendens, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.

Vien Dong Daily News