Các nỗ lực chống xiết nợ nhà chưa đủ hiệu quả

Minh Nguyên

Sự việc diễn ra vào lúc có nhiều chỉ trích các nỗ lực của chính phủ ngăn chặn cơn bão xiết nợ nhà vẫn không hiệu quả dù hàng tỉ đô la đã được đổ ra. Chương trình điều chỉnh lại món nợ của chủ nhà đang diễn tiến vẫn không đạt con số mà kế hoạch đề ra. Nhiều chuyên viên kinh tế tài chính, các tổ chức quần chúng tham gia vào chương trình cứu nguy địa ốc điều trần ở quốc hội nêu ra cho thấy như vậy.

Cho nên một số nghị sĩ kêu gọi xúc tiến nhanh đạo luật cho phép quan tòa giảm nợ cho chủ nhà.

Cùng với các nỗ lực từ quốc hội, Ngân Hàng Trung Ương (FED) cũng đang tiến hành kế hoạch giản dị hóa từ ngữ trên các văn kiện vay nợ, làm cho nó dễ hiểu hơn. Đây cũng là một đề án đã được đề ra từ mấy năm qua, cũng đã được nói nhiều và chưa thấy trở thành thực tế. Người ta từng kêu rằng hợp đồng vay nợ tiền mua nhà có những từ ngữ khó hiểu, nhiều khi con nợ đặt bút ký mà không hiểu mình đã làm một việc dại dột, dẫn đến mất nhà không sớm thì muộn. Họ kết tội cho những hợp đồng quá phức tạp và khó hiểu là một trong những nguyên nhân gây ra cơn bão xiết nợ mất nhà mấy năm qua.

Các chương trình, các nỗ lực đang diễn ra, Quốc hội cũng như FED hay nói chung chính phủ muốn tránh cho ngành địa ốc một cuộc khủng hoảng khác nếu không có các hành động cần thiết và hiệu quả để đối phó. Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đang phải chịu đựng là hệ quả của sự sụp đổ của ngành địa ốc Hoa Kỳ kéo theo sự sụp đổ của nhiều đại gia tài chính và kỹ nghệ, theo sự phân tích của nhiều chuyên viên kinh tế.

Tuy các dấu hiệu cho thấy cuộc khủng hoảng kinh tế có thể giảm nhiều vào cuối năm nay, nhưng tỉ lệ thất nghiệp ngày càng cao và số ngôi nhà bị xiết nợ vẫn đầy ngập khắp nơi.

“Tôi thấy rất rõ ràng là quốc hội phải hành động nhiều hơn nữa để giúp các người chủ nhà đang điêu đứng với món nợ vay mua nhà”. Nghị sĩ Sheldon Whitehouse (đơn vị tiểu bang Rhodes Island) nói. “Nếu chúng ta không hành động kịp, tôi sợ rằng chúng ta tự đặt mình vào vị trí nguy hiểm.”

Ông Whitehouse là một trong những người thúc đẩy thông qua dự luật cho phép tòa án giảm nợ cho chủ nhà, gọi bằng từ “Mortgage Cram-down Bill”.

Ông Whitehouse, trưởng tiểu ban Tư pháp, cứu xét đề án cho phép tòa án điều chỉnh món nợ vay mua nhà của những chủ nhà sắp sửa mất nhà chỉ vì không trả nổi số tiền hàng tháng. Ông kêu gọi Thượng viện nhìn vào dự luật vừa nói một cách nghiêm chỉnh sau khi nghe nhiều người dân điều trần nói họ không thể xin điều chỉnh lại món nợ vay mua nhà vì vướng tới 2 món nợ chứ không phải một món nợ. Rất nhiều người khi vay tiền mua nhà, để tránh trả tiền bảo hiểm cho món nợ (PMI) nếu số tiền trả trước ít (downpayment) hơn 20% đã phải vay them một món nợ nhỏ, danh từ lóng trong nghề gọi là “piggy loan”. 

Nếu chỉ có một món nợ trên căn nhà, việc điều chỉnh dễ cứu xét. Cái khó khăn nằm ở món nợ nhì khi chủ nợ không chấp nhận cho con nợ điều chỉnh vì phải chấp nhận một số tiền nhỏ hơn, có thể là lỗ vốn.

Kỹ nghệ tài trợ cũng như khối dân cử của đảng Cộng Hòa chống mạnh mẽ dự luật này nên dù đã được Hạ viện thông qua hồi mùa xuân vừa qua, nó không được Thượng viện đem ra biểu quyết.

Một trong những lý do dùng để chống đối là nếu để tòa án cho điều chỉnh món nợ xuống tới mức nhà tài trợ không thể chấp nhận, hệ quả sẽ là lãi suất trên thị trường sẽ cao hơn để nhà tài trợ bù lại những thua thiệt khác có thể xảy đến sau này.

Nếu dự luật được thông qua, tòa án được phép, tùy theo từng trường hợp, cho phép giảm số tiền đang nợ trên căn nhà xuống một mức mà con nợ có thể chịu được số tiền trả hàng tháng.

Trong khi Quốc hội lo chuyện dự luật “Cram-Down” , Fed đưa ra đề nghị sửa đổi luật lệ xác định cá loại vay nợ , làm nổi bật những đặc điểm nguy hiểm của một số chương trình tài trợ (cả các chương trình vay tiền mua nhà, tái tài trợ món nợ và vay tiền dựa vào trị giá nhà - equity loan) như lãi suất thả nổi và phạt nếu trả dứt món nợ trước hạn kỳ (prepayment penalty). Bên cạnh đó, cũng có những điều khoản cấm các người môi giới tài trợ (mortgage brokers) được trả tiền nhiều hơn khi những người này đẩy các người xin vay tiền vào những chương trình nguy hiểm hơn (nhờ đó người môi giới kiếm nhiều hoa hồng hơn).

“Người tiêu thụ cần những công cụ chính xác để quyết định xem mình nên chọn chương trình tài trợ nào thích hợp nhất cho hoàn cảnh tài chính  của mình.” Chủ tịch Fed, ông Ben Bernanke nói.

Những gì Ngân Hàng Trung Ương đề nghị thay đổi nếu được thi hành thì cũng phải sang năm tới. Bởi vì, Fed dành ra 4 tháng để mọi giới có cơ hội suy nghĩ và bình luận xem đề nghị có thích hợp không, có nên thi hành không và cần sửa chữa thay đổi gì không. Chuyên viên của Fed sẽ phải đọc một rừng những lời bình luận, các đề nghị sửa đổi từ mọi giới quan tâm trước khi tiến đến văn bản cuối cùng. Và đồng thời, cũng còn phải dành thời giờ cho các nhà tài trợ chuẩn bị để hoạt động trong khuôn khổ của sự sửa đổi hay luật lệ mới.

Chắc chắn kỹ nghệ tài trợ sẽ sử dụng đoàn người vận động hành lang (lobbyists) để thuyết phục cơ quan Fed nếu sửa đổi gì thì sửa đổi cũng đừng gây khó khăn cho họ. Ít nhất, hiện họ mới chỉ cho biết đang phân tích chi tiết các đề nghị của Fed và muốn biết chắc là các sự thay đổi không làm cho giới tiêu thụ có thêm những hoang mang mới.

Đống giấy tờ hợp đồng với mớ từ ngữ chuyên môn khó hiểu in chữ nhỏ chi chít không mấy ai cầm đọc ngay, và nếu đọc cũng có thể không hiểu hết. Nhiều người đổ tội cho những thứ đó đã làm cho người vay tiền sa vào những bối rối tài chính và dẫn đến mất nhà.

“Mục đích của những điều lệ mới sẽ được đưa ra (bản văn cuối cùng của Fed sau khi Fed đã nghe bình luận và sửa chữa cần thiết) là phải rõ ràng và giản dị”. Robert R. Davis, phó chủ tịch  phụ trách thị trường tài trợ và quản trị tài chính của Hiệp Hội Ngân Hàng Hoa Kỳ phát biểu.

Những cố gắng của Fed diễn ra vào lúc chính phủ Obama vẫn còn đang phải vật lộn với các giải pháp làm sao chận đứng được cơn bão xiết nợ nhà.

Chương trình “Hope For Homeowner Program” được chính phủ liên bang rầm rộ phát động hồi mùa thu năm ngoái với hy vọng giúp hàng triệu chủ nhà giữ lấy nhà. Oái oăm thay, chương trình này chỉ giúp được cho một chủ nhà điều chỉnh được món nợ.

Thừa hưởng kinh nghiệm thất bại của chính phủ Bush, chương trình “Home Affordable Modification Program” của chính phủ Obama đưa ra hồi Tháng Ba với $50 tỉ USD bơm cho các nhà tài trợ với dự trù điều chỉnh nợ cho 325,000 chủ nhà, theo Bộ Tài Chính. Khoảng 160,000 chủ nhà sẽ được điều chỉnh trong khoảng thời gian thử nghiệm để xem tác dụng của chương trình tới đâu.

Nhưng tháng này, ông Timolthy F. Geithner, Bộ trưởng Ngân Khố, và Bộ Trưởng Phát Triển Đô Thị (HUD) là Shawn Donovan viết thư cho 25 nhà tài trợ lớn, tham dự vào chương trình điều chỉnh món nợ, là họ cần phải “đóng góp nhiều khả năng hơn nữa” cho chương trình.

Rất nhiều lời kêu ca của giới tiêu thụ là xin điều chỉnh món nợ không phải dễ tiếp xúc. Trong khi đó, các nhà tài trợ và các công ty dịch vụ thu nợ thì kêu họ tràn ngập công việc, không làm được nhanh hơn.

Một sáng kiến tư nhân phát động năm 2007 (chương trình Hope Now) do một tổ hợp các công ty tài trợ, các tổ chức chuyên môn và các tổ chức vô vị lợi quần chúng nói họ đã giúp điều chỉnh cho khoảng 4 triệu chủ nhà.

Nhưng nhìn vào một rừng nhà đã bị xiết nợ và cả những nhà sắp bị xiết nợ (chủ nhà nhận được giấy báo động sẽ bị tiến hành xiết nợ nếu không trả tiền cho căn nhà), người ta thấy con số vừa kể tuy lớn nhưng vẫn chưa đủ. Thống kê từ  công ty tiếp thị nhà bị xiết nợ RealtyTrac cho thấy số ngôi nhà đã hoặc sắp bị xiết nợ trong Tháng Sáu 2009 nhiều hơn cùng thời gian này của năm ngoái tới 33%.

“Nhà bị xiết nợ gia tăng nhanh chóng hơn các cuộc điều chỉnh món nợ”. Nghị sĩ Richard Durbin (Dân chủ - Illinois) báo động. “Chúng ta càng ngày càng thụt lùi”.

Ông Durbin của là một trong những nghị sĩ cổ võ cho dự luật “Cram-Down”. Ông nói dự luật cho phép tòa án giảm nợ sẽ thúc đẩy các nhà tài trợ hành động nhanh hơn qua các chương trình điều chỉnh món nợ hoặc tái tài trợ món nợ. Tòa án có thể giúp con nợ giảm nhiều hơn, thiệt hại hơn cho nhà tài trợ. Kỹ nghệ tài trợ từng cảnh cáo nếu đạo luật này được ban hành, hậu quả là người ta sẽ khó vay tiền hơn, lãi suất nặng hơn.