Có nên đợi giá xuống thấp hơn để mua nhà?

(Getty Images)

Có ba lý do đơn giản giải thích tại sao đợt suy thoái nhà đất lần này khác hẳn năm 2008.

Mới bước qua hai năm, thập niên này đã mang đến cho trái đất một cơn đại dịch toàn cầu, lạm phát kỷ lục, lãi suất tăng và một đất nước bị chia rẽ hơn bao giờ hết.

Chỉ cần thêm một vụ sụp đổ bất động sản nữa là đủ. Tại sao không?

Những người từng trải qua cuộc khủng hoảng năm 2008 có thể đang thấy thị trường địa ốc nóng bỏng đã bắt đầu nguội dần và nhớ lại thuở trước. Và đối với những chủ nhà tương lai thì viễn tượng tương lai rất hấp dẫn nếu cứ chờ đến khi thị trường chạm đáy để mua được một căn nhà với một giá tuyệt vời.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng có những lý do chính đáng để tin rằng dù điều này có xảy ra, nó sẽ không giống như năm 2008.

1. Ngân hàng không còn dễ dãi nữa
Lỗi của ngân hàng. Một yếu tố góp phần rất lớn vào cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 là các hoạt động cho vay liều lĩnh trong ngành tài chính. Trước năm 2008, quy luật không được thi hành triệt để trong nhiều năm, đưa đến việc ngân hàng từng cho vay dễ dàng, có lợi cho người mua nhà, nhưng cũng nhiều rủi ro.

Đạo luật Dodd-Frank đã được ký thành luật vào năm 2010 nhằm ngăn chặn điều đó bằng cách tăng cường giám sát trong ngành.

Mặc dù hiệu quả của đạo luật bị nghi ngờ trong nhiều năm, nhưng chắc chắn nó đã buộc bên ngân hàng phải nghiêm ngặt hơn về các hoạt động của họ, điều này có nghĩa là ít người đi vay tiền mua nhà sẽ bị võ nợ hơn.

Theo Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang New York, điểm tín dụng trung bình của các khoản thế chấp mới là 773 trong quý II của năm. Nhưng 65% những người có thế chấp mới có điểm tín dụng từ 760 trở lên.

Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang New York đã thêm trong phân tích hàng quý của mình rằng, “điểm tín dụng đối với các khoản thế chấp mới vẫn rất cao và phản ánh các tiêu chuẩn cho vay tiếp tục cao.”

2. Chủ nhà vẫn không bị hề hấn trong đại dịch
Sự bùng nổ của đại dịch có thể là thảm họa đối với thị trường nhà ở nếu hàng triệu chủ nhà không còn lựa chọn nào khác ngoài việc không trả được các khoản vay của họ.

May mắn thay, các chương trình thế chấp hiện nay cho phép những người đi vay đang gặp khó khăn tạm dừng các khoản thanh toán của họ cho đến khi họ có thể đứng vững trở lại. Và nó có hiệu quả: vào cuối tháng 6, tỷ lệ trả nợ thế chấp quá hạn hơn 90 ngày vẫn ở mức 0.5% - mức thấp lịch sử.

Và so với năm 2010, khi tình trạng trả nợ trễ của các căn nhà dành cho một gia đình đạt mức cao nhất trong 30 năm là 11.36%, thì tỷ lệ này chỉ là 2.13% trong quý đầu tiên của năm 2022.

Trên hết, giá nhà tăng đã tạo ra sự gia tăng vốn sở hữu (equity) cho các chủ nhà. Theo Black Knight, một nhà cung cấp dữ liệu và công nghệ thế chấp, hiện có tổng cộng 2.8 nghìn tỷ USD vốn sở hữu có thể sử dụng so với một năm trước. Đó là mức tăng 34% và hơn $207.000 trong vốn sở hữu sẵn có thêm cho mỗi người vay.

3. Vẫn còn nhiều nguồn cung cấp
Người dẫn chương trình Dave Ramsey nói trên The Ramsey Show tháng trước, “Không phải lúc nào cũng đơn giản như cung và cầu - nhưng gần như lúc nào cũng vậy.”

Ramsey nói rằng vấn đề chính trong năm 2008 là có “nguồn cung quá mức khủng khiếp bởi vì các vụ tịch thu nhà diễn ra khắp nơi và thị trường bị tê liệt.” Cuộc khủng hoảng không là kinh tế hay lãi suất, nó là “cơn hoảng loạn địa ốc.”

Trong lúc đó, hiện nay, nhu cầu rất lớn và nguồn cung thiếu hụt. Nhưng những nỗ lực của Quỹ Dự Trữ Liên Bang nhằm giảm nhu cầu bằng cách tăng lãi suất đang bắt đầu có kết quả. Và nhà mới cũng đang dần bắt đầu có mặt trên thị trường.

Những gì Ramsey nói rằng chúng ta đang thấy bây giờ là tốc độ tăng giá đang giảm dần, nhưng ông ấy không dự đoán rằng chúng sẽ đi xuống như năm 2008.