Địa Ốc

Có nên nhập cuộc đua nhau tái tài trợ?

Friday, 09/01/2009 - 11:46:08

Khi chúng tôi viết bài này, kiểm chứng với một số công ty tài trợ địa ốc ở quận Cam California, lãi suất của họ xê xích trong khoảng 4.75% ...

diaoc_5805.jpgMinh Nguyên

 

Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Địa Ốc (Mortgage Bankers Association) cho hay trong tuần qua, lãi suất trung bình 5.08% trên cả nước Mỹ, chương trình phổ thông 30 năm lãi suất cố định.



Khi chúng tôi viết bài này, kiểm chứng với một số công ty tài trợ địa ốc ở quận Cam California, lãi suất của họ xê xích trong khoảng 4.75% đến 4.875%, một mức lãi suất quá thấp ngoài sự tưởng tượng của rất nhiều người.

 

Giới chủ nhà trên cả nước Mỹ đã không bỏ lỡ cơ hội hiếm có này nên đã đua nhau làm đơn xin tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà. Ai chẳng muốn số tiền trả hàng tháng cho chủ nợ ít hơn!

 

Theo hiệp hội MBA nói trên, số đơn xin vay tiền đã gia tăng đến 48% trong tuần lễ cuối năm 2008 mà trong số đó, có đến 80% là các đơn xin tái tài trợ (refinance) lại món nợ trên căn nhà.

 

Trong số những người này có ông Thomas Bùi mua căn nhà ở Garden Grove khoảng một năm trước với giá $350,000. Hiện ông còn nợ số tiền khoảng gần $250,000 với lãi suất 6.5%.

 

“Nếu tôi vay được lãi suất 4.75% thì đỡ quá”, ông nói. “Khi tôi mua nhà phải vay với lãi suất 6.5%.”

 

Hãy lấy con số tiền chẵn và làm con tính để so sánh sự hơn thiệt.

 

Nếu vay số tiền $250,000 với lãi suất 6.5%, hàng tháng ông Bùi phải trả cho nhà tài trợ là $1,580.17 chưa kể tiền thuế bất động sản và bảo hiểm. Nhưng cũng nợ số tiền đó và lãi suất chỉ có 4.75%, hàng tháng ông chỉ phải trả là $1,304.12. Như vậy, với lãi suất thấp hơn, ông đã tiết kiệm được mỗi tháng tới $276.05. Cứ mỗi một năm trả nợ, ông tiết kiệm được $3,312.60.

 

Cái lợi hiển nhiên như vậy đã hối thúc ông Thomas Bùi làm ngay đơn xin tái tài trợ món nợ bên cạnh rất nhiều người khác đã làm cho các văn phòng tài trợ địa ốc nhộn nhịp hẳn lên sau một thời gian khách hàng thưa thớt.

 

Tuy nhiên, lãi suất xuống thấp, không phải chủ nào cũng nên tái tài trợ lại món nợ. Cần phải tính xem số tiền mình sẽ tiết kiệm được nhờ lãi suất thấp hơn có đáng để tái tài trợ sau khi đã trừ đi các phí khoản vay nợ hay không, bên cạnh các yếu tố khác cũng quan trọng không kém. Hãy ngồi xuống, cùng với một chuyên viên tài trợ địa ốc để tính xem trường hợp của mình lợi hại ra sao.

Vậy theo giới chuyên gia, những chủ nhà nào nên tái tài trợ?

 

1. Món nợ lãi suất thả nổi

 

Những ai đang vay nợ mua nhà với lãi suất thả nổi nên tái tài trợ lại món nợ. Lãi suất thả nổi (Adjustable Rate Mortgage), như mọi người biết, ban đầu có thể khá thấp nhưng dần dần tăng lên cao hơn. Tới một lúc, chủ nhà chịu không thấu số tiền trả hàng tháng sẽ phải buông tay cho chủ nợ siết mất nhà. Đây là hoàn cảnh đã và đang xảy ra cho hàng triệu chủ nhà tại California và trên khắp nước Mỹ.

Nếu đổi sang một chương trình không những lãi suất rất thấp mà lại là lãi suất cố định, chủ nhà sẽ không những được lợi là số tiền trả hàng tháng thấp hơn, số tiền trả hàng tháng không thay đổi, lại tránh được cả cái nguy cơ lãi suất có thể lên cao hơn trước.

 

Với những người vay nợ lãi suất thả nổi, cái âu lo quấn lấy họ hàng ngày vì không biết ngày hôm sau, lãi suất trên thị trường sẽ còn lên cao hơn nữa không. Thật ăn ngủ mất ngon.

 

2. Món nợ có lãi suất cao hơn lãi xuất hiện tại 1% hay nhiều hơn

 

Theo giới chuyên môn, thường chỉ nên tái tài trợ lại món nợ nếu lãi suất mới thấp hơn lãi suất cũ 1% hoặc nhiều hơn. Bởi vì nhiều thứ phí tổn xảy ra trong tiến trình thủ tục vay nợ, số tiền tiết kiệm được quá ít, dù lãi suất thấp hơn, cũng không đáng để tái tài trợ.

 

Thông thường, nhà tài trợ lấy lệ phí tài trợ (origination fee) từ 1% đến 2%. Bên cạnh đó, tiền bảo hiểm bằng khoán (title insurance), tiền lo thủ tục giấy tờ (processing fees), tiền giám định trị giá nhà (appraisal fee) và một số lệ phí khác cộng lại có thể lên nhiều ngàn đô la, nhiều hay ít tùy theo số tiền muốn vay ở mức nào. Một số ngân hàng hoặc công ty tài trợ có chương trình quảng cáo miễn hẳn hoặc miễn một phần các thứ lệ phí vay nợ. Tuy nhiên, nên cẩn thận. Để bỏ những thứ lệ phí đó, lãi suất được vay có thể cao hơn vì trên đời này, không có cái gì “chùa”. Ai đổ thời giờ, tiền bạc ra để kinh doanh mà lại “làm chùa” thì lấy gì ăn?

 

3. Những ai tính ở lâu dài trong căn nhà

 

Nếu ai dự trù bán nhà trong một hai năm tới, tái tài trợ lại món nợ không phải là điều nên làm nếu số tiền tiết kiệm được hàng tháng không đáng kể. Các phí tổn vay nợ sẽ nhiều hơn là số tiền tiết kiệm được nhờ lãi suất thấp hơn.

 

Thông thường, giới chuyên môn khuyên rằng chỉ nên tái tài trợ lại món nợ của căn nhà nếu chủ nhà có ý định ở trong ngôi nhà lâu dài, ít ra phải 4, 5 năm trở lên mới bõ bèn.

 

Một điều khác nữa cũng nên để ý. Hiện nay, các nhà tài trợ rất chặt chẽ về thủ tục tài trợ. Nếu không có điểm số tín dụng rất tốt, nếu công việc làm không vững vàng, nếu không có nhiều phần trị giá nhà (equity) thuộc về mình trên căn nhà, chưa chắc đã dễ vay tiền hoặc chưa chắc đã được hưởng mức lãi suất thấp nhất trên thị trường.

 

4. Nhà có nhiều phần trị giá thuộc chủ nhà (equity)

 

Rất nhiều ngôi nhà đã không còn phần trị giá thuộc chủ nhà (equity) trong khoảng ba năm qua vì giá nhà đi xuống khắp nơi. Đây là cái khó cho rất nhiều người khi gặp hoàn cảnh này để có thể xin tái tài trợ lại món nợ. Thường, nhà tài trợ chỉ chấp nhập cho vay nếu trị giá nhà nhiều hơn món nợ 20%. Đây là cái khoảng cách an toàn giúp bảo vệ nhà tài trợ phòng khi trị giá nhà đi xuống hoặc con nợ vì lý do gì đó không trả món nợ.

 

Giả sử phần trị giá nhà thuộc về chủ nhà (equity) xuống thấp hơn 20%, nếu nhà tài trợ chấp nhận cho vay, họ sẽ đòi người xin vay nợ mua bảo hiểm cho món nợ (mortgage insurance). Món bảo hiểm món nợ này sẽ làm tăng chi phí trả nợ hàng tháng cho chủ nhà có thể từ 1% đến 2%. Nếu trường hợp này xảy ra, sẽ làm cho chuyện tái tài trợ lại món nợ không còn ý nghĩa vì chẳng tiết kiệm được gì.

 

5. Những ai tin lãi suất sẽ không thấp hơn nữa

 

Lãi suất còn xuống thấp hơn nữa không? Hay tới đây là chạm đáy rồi và nó sẽ quay ngược trở lên?

 

Như chúng tôi từng viết nhiều lần trên trang báo này, không có ông thánh phán nào dám cả quyết lãi suất ngày mai sẽ lên hay xuống, và xuống bao nhiêu hay lên bao nhiêu. Nó tùy thuộc quá nhiều yếu tố ngoại tại tác động lên nó để có thể biến thiên thay đổi.

 

Hồi giữa năm 2008, khi lãi suất trên thị trường lên tới 6.875%, một số kinh tế gia đã tiên đoán lãi suất tài trợ địa ốc vào cuối năm này phải bơi lên trên 7%. Nhưng hiện nay nó lại nằm bên dưới 5% tại rất nhiều khu vực thị trường của nước Mỹ. Một số kinh tế gia còn tin rằng lãi suất có thể xuống thấp hơn nữa nhờ các giải pháp yểm trợ của chính phủ liên bang.

 

Dù sao, không ai dám quả quyết điều gì. Những gì gọi là dự đoán, thì chỉ có tính cách tham khảo và giúp cơ hội để mọi người suy nghĩ và quyết định.

 

Những tháng cuối năm 2008, Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ (NAR) vận động ráo riết với cả Quốc Hội và chính phủ của ông Bush một kế hoạch “mua lãi suất” (Rate buy-down), đưa mức lãi suất mua nhà xuống chỉ còn 4.5% để kích thích tiêu thụ. Một số kinh tế gia còn đề nghị phải thụt xuống tới 3% mới đủ tác dụng.

 

Nhưng tới giờ, chưa thấy cả quốc hội cũng như chính phủ có phản ứng gì rõ rệt với đề nghị này. Có thể, họ chờ xem lãi suất còn xuống nữa hay không và nếu nó còn xuống thấp hơn, hay ít nhất nằm ở mức hiện tại một thời gian lâu dài, chưa chắc đã cần đến việc “mua lãi suất” sẽ tốn hàng trăm tỉ đô la.

 

Vien Dong Daily News

 

 

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT