Đua nhau tái tài trợ món nợ mua nhà

Minh Nguyên

Như con bệnh sắp chết được uống một liều thuốc cải tử hòan sinh, hàng lọat chủ nhà đang đua nhau làm đơn xin tái tài trợ lại món nợ vay mua nhà vốn có lãi suất cao.

Theo các hãng thông tấn, khắp nước Mỹ, các công ty tài trợ địa ốc cho hay họ đang được giới chủ nhà tiếp xúc với một lượng người đông đảo bất thường, xin vay món nợ mới với lãi suất hiện đang xuống rất thấp, để trả lại món nợ đang có với lãi suất cao.

Tin tức cho hay số người nộp đơn xin vay tiền trong tuần qua đã nhiều hơn tuần lễ trước đó 3%. Với tình hình diễn biết thuận lợi về lãi suất, người ta tin rằng tỉ lệ này còn tiếp tục gia tăng trong những ngày sắp tới.

Theo các con số khảo sát tình hình thị trường hồi tuần qua, lãi suất trung bình trên cả nước của chương trình phổ thông 30 năm lãi suất cố định có lãi suất là 5.06%. Mức lãi suất này thấp nhấp kể từ thập niên 1960 đến nay. Một tuần trước, lãi suất trung bình trên cà nước là 5.30%.

Riêng ở khu vực thị trường phía nam California, chúng tôi thấy lãi suất của một số công ty tài trợ nằm ở mức 4.75%, tức là mức thấp hơn mức trung bình trên cả nước.

Theo tin của hãng thông tấn Reuters, một số nơi khác có lãi suất thấp hơn nữa. Như ở vùng đông bắc Hoa Kỳ, có người đã vay được với lãi suất 4.60%.

Chính phủ liên bang muốn kích thích thị trường thoát ra khỏi suy thoái với một số biện pháp từ bơm tiền mua lại khối nợ địa ốc của các định chế tài trợ Freddie Mac và Fannie Mae, bơm tiền cứu các ngân hàng thương mại đang chênh vênh chực đổ.

Mới đây nhất, Ngân Hàng Trung Ương loan báo hạ lãi suất căn bản xuống gần bằng 0 và nói sẵn sàng bơm thêm tiền để bảo đảm cho giới đầu tư tài chính không mất nghiệp vì nhiều nợ xấu.

Nhờ hành động của chính phủ, một khối lượng lớn tiền sẽ được tháo khoán và đẩy vào các hành lang tài trợ, thiên hạ có cơ hội vay tiền với lãi suất thấp.

Từ ba năm nay, thị trường địa ốc Hoa Kỳ lao nhanh xuống dốc mà các kinh tế gia nói rằng nó tệ hại nhất kể từ khi xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế thời thập niên 1930. Muốn kích thích kinh tế tăng trưởng, chính phủ Hoa Kỳ phải làm thế nào lôi được thị trường địa ốc ra khỏi vũng lầy. Tuy nhiên đây lại là một vấn nạn mà người ta tin rằng hạ lãi suất không thôi, chưa chắc đã đủ để xoay chuyển tình thế. Dù sao, ít nhất, nó cũng là cái tin tốt gây phấn khởi cho giới chủ nhà đang bị kẹt trong các loại nợ nhiều nguy hiểm. Họ có thể tái tài trợ lại món nợ đã lỡ vay qua các chương trình tài trợ lãi suất thả nổi mà lãi suất sau hai năm cố định bị đổi sang một chương trình có tiền hàng tháng phải trả tăng vọt.

“Đây là lúc để các người chủ nhà từng vay nợ với các lọai món nợ có lãi suất thả nổi (ARMs). “Một phân tích gia của tổ chức thông tin tài trợ địa ốc Bankrate.com phát biểu. “Rất tiếc, nó không phải là cơ hội đồng đều cho tất cả mọi người.” Ý ông muốn nói tới những người đang bị kẹt vì trị giá nhà đang xuống thấp bên dưới món nợ, hoặc những người có điểm số tín dụng thấp khó lòng được nhà tài trợ gật đầu.

Trên nước Mỹ, theo một bản phúc trình gần đây, cứ 10 chủ nhà thì có một chủ nhà đang ôm món nợ nhiều hơn trị giá căn nhà. Tính ra, có khoảng 12 triệu chủ nhà rơi vào hoàn cảnh này. Từ California, Nevada, Arizona, Florida và nhiều nơi khác, nhiều người đã mua nhà vào lúc giá nhà lên cao nhất hồi bốn , năm năm trước. Tình trạng thấp nghiệp ngày một nhiều hơn nên số ngôi nhà bị siết nợ sẽ còn tràn ngập thị trường vì con nợ hết đường cục cựa.

Đối với những người có trị giá nhà tuột xuống bên dưới giá thị trường, cho dù “lãi suất xuống còn 1% thì người ta cũng đành thúc thủ”, một chuyên viên tài trợ địa ốc nói với người viết bài này. Nhà tài trợ dựa vào trị giá căn nhà trên thị trường qua bản định giá (appraisal report) để cho vay số tiền bao nhiêu. Nếu người chủ nhà vẫn muốn vay món nợ mới có lãi suất thấp, phải bù thêm một số tiền mặt, chưa kể các điều kiện khác cần phải thỏa mãn như lợi tức và điểm số tín dụng.

Thí dụ, chủ nhà còn đang nợ $400,000 trên căn nhà nhưng trị giá căn nhà trên thị trường được định giá chỉ có $375,000. Muốn vay với lãi suất 4.75% bây giờ để trả nợ cho món nợ lãi suất đang có tới 6.5%, chủ nhà phải bỏ thêm ra $25,000 trả lại cho chủ nợ hiện tại.

Thêm một điểm nữa, nếu nhà tài trợ chỉ chấp nhận cho vay số tiền 80% của $375,000 thì chủ nhà lại phải có thêm $75,000 nữa, cộng lại là $100,000 bên cạnh các phí tổn vay nợ, sẽ là số tiền rất lớn, hoặc chủ nhà sẽ ngần ngại, hoặc không lo đâu ra tiền.

Nhiều khu vực trị giá nhà đã mất hơn 30% tới gần 50% như một vài khu vực của California, Nevada, Arizona thì cái khó khăn càng nặng hơn nữa. Chính vì vậy, một số kinh tế gia cho là lãi suất xuống thấp như hiện nay mới chỉ kích thích được một phần nhỏ cho thị trường địa ốc. Rất nhiều người nếu chưa thất nghiệp cũng phải đắn đo vì không biết tương lai sẽ ra sao khi kinh tế đang suy thoái.

“Người ta có khuynh hướng mua nhà khi họ cảm thấy yên tâm về việc làm và lợi tức có triển vọng tốt.” Kinh tế gia Mark Vitner của ngân hàng Wachovia nói với thông tấn Reuters.

Ngân Hàng Trung Ương dự tính mua một lượng lớn các khối nợ địa ốc (mortgage debts) cũng như mua công khố phiếu dài hạn (long-term Treasury Bonds) là những thứ gắn chặt với lãi suất tài trợ địa ốc trên thị trường. Bởi vậy, các nhà phân tích dự đóan lãi suất nhiều phần sẽ còn xuống thấp hơn nữa.

“Chúng ta sẽ nhìn thấy thiên hạ ồ ạt tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà”, Mark Zandi, kinh tế gia trưởng của công ty khảo cứu thị trường Moody’s Economy.com phát biểu. Theo cách tính toán của ông, có khoảng 10 triệu chủ nhà trên cả nước Mỹ sẽ lợi dụng lúc lãi suất xuống thấp hiếm có này để tái tài trợ lại món nợ.

Hồi tháng Bảy 2008, lãi suất chương trình 30 năm lãi suất cố định đã lên tới 6.75%. Bây giờ xuống thấp hơn tới 2%, ai không thấy cái lợi lớn lao của số tiền tiết kiệm đựơc hàng tháng.

Nếu vay số tiền $400,000 với lãi suất 6.75%, hàng tháng phải trả cho nhà tài trợ là $2,594.39. Nhưng cũng vay số tiền này và lãi suất chỉ có 4.75%, hàng tháng chỉ phải trả $2,086.59, đỡ hẳn được $507.80. Số tiền tiết kiệm một tháng này kéo dài trong 30 năm sẽ lên tới $182,808 là một núi của.

Theo một bản tường trình của công ty dữ liệu địa ốc Dataquick, toàn thể khu vực phía nam tiểu bang California đã có số ngôi nhà bán được trong tháng 11/2008 gia tăng 26.9% so với cùng thời gian này của năm ngoái. Nhưng về giá lại giảm mất 34.5%.

Riêng tại khu vực quận Cam, số ngôi nhà bán được gia tăng 38.9% trong khi giá nhà vẫn bị sụt giảm 31.4%, từ $582,750 của tháng 11/2007 còn $400,000 tại tháng 11/2008.

Theo dữ liệu của Dataquick, nhà bị siết nợ chiếm khoảng một nửa số ngôi nhà bán đựơc trên thị trường phía nam California trong thời gian ba tháng vừa qua. Riêng trong tháng 11/08, có đến 54.6% các ngôi nhà bán đựơc trên thị trường của khu vực là các ngôi nhà hoặc đã bị siết nợ (foreclosed), hoặc là nhà bán dưới món nợ (short sales) với sự thỏa thuận của nhà tài trợ.

Lãi suất xuống thấp kỷ lục và giá nhà cũng còn rất thấp là cơ hội vô cùng thuận lợi cho những ai muốn mua nhà. Thường thì lãi suất xuống thấp là lúc giá nhà đi lên. Đây là thời gian giao thoa giữa hai lực biến thiên ngược chiều nhau nên ai hành động nhanh vào lúc này sẽ là những người được hưởng lợi nhiều nhất.

Vien Dong Daily News