Ế quá: Doanh số bán nhà tại Nam California tiếp tục giảm xuống mức thấp kỷ lục

Ảnh một căn nhà tại Nam California (Photo by Ryan Waldman on Unsplash)

Theo dữ liệu theo dõi các giao dịch đã hoàn tất của Attom liên quan đến nhà ở và căn hộ, cả nhà hiện hữu và nhà mới xây, khu vực sáu quận này đã có 14,476 giao dịch trong tháng. Các số liệu thống kê này, tính đến năm 2005, cho thấy doanh số bán nhà tại địa phương đã giảm 5% trong một năm và thấp hơn 33% so với mức trung bình của tháng Tám.

Sự sụt giảm doanh số đáng kể đã kéo dài hơn ba năm, bắt đầu từ khi Cục Dự trữ Liên bang chấm dứt chính sách tiền tệ giá rẻ vào đầu năm 2022. Và có một vài dấu hiệu cho thấy việc mua nhà đang hồi sinh.

Hãy nhìn vào một góc nhìn dài hạn hơn một chút: Trong 12 tháng qua, 183,555 căn nhà tại Nam California đã được bán. Con số này thấp hơn 27% so với mức trung bình và là tháng thứ 27 liên tiếp doanh số bán nhà không đạt 200,000 căn. Chuỗi doanh số bán nhà hàng năm dưới 200,000 căn trước đó đã kéo dài năm tháng trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Đúng vậy, tháng Tám diễn ra chậm hơn so với thời kỳ khủng hoảng nhà đất trước kia. Và sự gia tăng đột biến của thị trường nhà đất bán lại cũng không giúp ích gì.

Theo thống kê của Realtor.com, chủ nhà tại sáu quận có trung bình 41,927 căn nhà được rao bán trong ba tháng kết thúc vào tháng Tám. Con số này tăng 38% trong một năm. Chỉ số tồn kho này cũng cao hơn 20% so với mức trung bình mùa hè của Nam California, tính từ năm 2016.

Giá cả hoàn toàn sai lệch

Nếu có tin tốt nào cho những người săn nhà ở Nam California trong số liệu của Attom, thì đó là đà tăng giá đã hạ nhiệt.

Đúng vậy, giá bán trung bình của khu vực là $812,000 đô la trong tháng 8, tăng 2% so với năm trước và là mức cao thứ chín trong hai thập niên dữ liệu của Attom.

Tuy nhiên, con số này thấp hơn 2% so với mức kỷ lục $830,000 đô la được thiết lập vào tháng 6 năm 2025. Thêm vào đó, tốc độ tăng giá chậm hơn đáng kể so với mức tăng trung bình 6% trong 10 năm qua.

Tuy nhiên, người mua nhà vào giữa mùa hè vẫn không được hưởng lợi nhiều từ lãi suất thế chấp, trung bình là 6.7% cho các khoản vay 30 năm trong ba tháng kết thúc vào tháng 8 - chỉ thấp hơn một chút so với mức 6.8% của năm trước đó.

Những mức lãi suất đó - giả sử khoản thanh toán trước là 20% - khiến người mua nhà ở Nam California phải trả khoản tiền nhà hàng tháng ước tính là $4,196 đô la. Con số này thấp hơn 3% so với mức cao nhất là $4,335 đô la vào tháng 5 năm 2024. Gánh nặng thanh toán nhà đã tăng 111% trong sáu năm.

Đừng quên: Bạn sẽ cần 162.000 đô la tiền đặt cọc để có được "thỏa thuận" này.

Một câu hỏi lớn là liệu lãi suất gần đây có giảm xuống khoảng 6.3% hay không, và liệu việc vay vốn chiết khấu có tạo ra sự phục hồi mua nhà hay không. Lưu ý rằng mức giảm lãi suất gần đây chỉ khiến các khoản thanh toán rẻ hơn khoảng 4%.

Nhưng việc giảm lãi suất phần lớn liên quan đến thị trường việc làm đang hạ nhiệt. Ví dụ, tốc độ tuyển dụng ở Nam California chỉ bằng một nửa so với bình thường trong mùa hè này. Điều đó không làm tăng thêm niềm tin cho những người tìm nhà đang eo hẹp về ngân sách.

Không chỉ ở đây

Người mua nhà trên khắp California cũng đang cho thấy những dấu hiệu tương tự về sự do dự.

Trên toàn tiểu bang, có 28,114 giao dịch mua bán trong tháng Tám, đánh dấu tháng Tám chậm nhất được ghi nhận, giảm 5% so với năm trước và thấp hơn 31% so với mức trung bình. Và cũng không có nhiều sự giảm giá. Mức giá trung bình $730,000 đô la đã tăng 1% trong một năm và thấp hơn 3% so với mức kỷ lục $750,000 đô la được thiết lập vào tháng 5 năm 2024.

Thị trường cũng ảm đạm trên toàn quốc, với 345,016 giao dịch, giảm 9% trong một năm và thấp hơn 18% so với mức trung bình. Mức giá trung bình $365,000 đô la đã tăng 2% trong một năm và chỉ thấp hơn 1% so với mức kỷ lục $370,000 đô la được thiết lập vào tháng 6 năm 2025.

Khu vực cũng đang suy thoái

Sự sụt giảm sức mua đã diễn ra trên khắp Nam California. Doanh số giảm ở bốn trong số sáu quận trong năm qua, và giá nhà cũng giảm ở ba trong số các quận đó.

Để xem xét doanh số giảm bao nhiêu so với mức bình thường, hãy xem kết quả của từng quận, được xếp hạng theo mức giảm doanh số so với mức trung bình trong tháng 8:

- San Bernardino: 1,696 giao dịch, giảm 9% trong một năm và thấp hơn 40% so với mức trung bình. Giá cả thì sao? Giá trung bình $520,000 đô la, giảm 1% trong một năm và thấp hơn 5% so với mức kỷ lục $548,250 đô la của tháng 10 năm 2024.

- Riverside: 2,293 giao dịch, giảm 12% trong một năm và thấp hơn 36% so với mức trung bình. Giá cả? Giá trung bình $595,000 đô la, giảm 1% trong một năm và thấp hơn 3% so với mức kỷ lục $610,500 đô la của tháng 4 năm 2025.

- Los Angeles: 5,240 giao dịch, giảm 7% trong một năm và thấp hơn 32% so với mức trung bình. Giá cả? Giá trung bình $893,500 đô la, tăng 2% trong một năm nhưng thấp hơn 2% so với mức kỷ lục $915,000 đô la của tháng 5 năm 2025.

- San Diego: 2,439 giao dịch, tăng 2% trong một năm nhưng thấp hơn 31% so với mức trung bình. Giá cả? Giá trung bình $889,500 đô la, tăng 2% trong một năm nhưng thấp hơn 2% so với mức kỷ lục $910,000 đô la của tháng 6 năm 2024.

- Ventura: 637 giao dịch, tăng 6% trong một năm nhưng thấp hơn 29% so với mức trung bình. Giá cả? Giá trung bình $829,000 đô la, giảm 4% trong một năm và thấp hơn 7% so với mức kỷ lục $890,000 đô la của tháng 6 năm 2025.

- Orange: 2,171 giao dịch, giảm 1% trong một năm và thấp hơn 28% so với mức trung bình. Giá? Giá trung bình $1,150,000 đô la, không đổi trong một năm và thấp hơn 5% so với mức kỷ lục $1,210,500 đô la của tháng 6 năm 2025.

TH