Foreclosure: Mất nhà hay còn mất thêm gì khác?

Luật sư Trần Khánh Hưng

Mối băn khoăn của nhiều nguời khi nghĩ vấn đề bị xiết nhà là không những bị mất nhà, mà nếu căn nhà bán đi vẫn không đủ trả nợ thì sao?

Nhà băng có đòi những tài sản khác để trả nợ không? Việc xiết nhà có những ảnh hưởng thuế má thế nào? Tuần này chúng tôi xin bàn đến những vấn đề này.

Nếu bán nhà không đủ trả nợ thì nhà băng có quyền đòi những tài sản khác để trả nợ không?

Trước hết khi bạn vay tiền nhà băng và dùng căn nhà của mình để thế chấp thì có hai loại nợ:

1. Non-recourse debt: Có hai trường hợp món nợ thuộc về loại này:

Nợ để mua nhà (purchase-money loan), và bạn dùng căn nhà này để ở (primary residence).

Nợ do chính người bán nhà cho bạn mượn một phần hay toàn bộ của số tiền mua nhà (seller carries back).

Những món nợ kể trên, nếu bạn không trả đúng theo hợp đồng, thì chủ nợ được quyền xiết căn nhà thế chấp để trả nợ, nhưng không được xiết những tài sản khác của người vay. 

2. Recourse debt:

Những món nợ không thuộc vào hai trường hợp trên, chẳng hạn nợ tái tài trợ (refinance), mượn để tu bổ nhà cửa (home improvement loan), home equity loan hay equity line of credit v.v… 

Trong những truờng hợp này, nếu người vay không trả đúng hạn thì chủ nợ có quyền xiết nhà, và nếu số tiền bán nhà vẫn không đủ trả nợ thì chủ nợ có quyền tiếp tục đòi nợ trên những tài sản khác. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi chủ nợ phải qua những thủ tục thưa kiện và có phán quyết của tòa cho xiết nhà để đòi nợ.

Nếu nhà băng xiết nhà tôi theo thủ tục foreclosure thì có những ảnh hưởng như thế nào đối với sở thuế?

Khi nhà băng xiết nhà của bạn đế bán qua thủ tục foreclosure, thì đối với sở thuế, tiền bán nhà vẫn tính như những trường hợp bán nhà bình thường, nghĩa là số tiền khác biệt giữa giá mua và giá bán sẽ bị tính là tiền lời hay tiền lỗ (capital gain), và bạn cũng được miễn trừ thuế capital gain như bình thường, nghĩa là nếu giá bán cao hơn giá mua, và bạn ở căn nhà này hai năm trong vòng 5 năm qua, bạn sẽ được miễn trừ thuế capital gain cho 250.000 Mỹ kim nếu bạn độc thân, hoặc 500.000 Mỹ kim nếu bạn có gia đình.

Thí dụ: Anh Nam mượn nhà băng, sau một thời gian, anh không trả nổi tiền nhà hàng tháng, và bị nhà băng xiết nhà theo thủ tục foreclosure. Lúc này, anh vẫn còn thiếu nhà băng 250.000 Mỹ kim. Giá trị của căn nhà khi bán đối với sở thuế (adjusted basis) là 100.000 Mỹ kim. Nhà băng bán căn nhà của anh với giá 200.000 Mỹ kim. Để đơn giản hóa, chúng tôi không tính những chi phí để bán nhà (closing costs). Có hai trường hợp:

Non-recourse loan: Anh Nam mượn nhà băng tiền để mua nhà:

$250.000 (tiền thiếu nhà băng) – $100.000 (adjusted basis) = $150.000 (capital gain).

Anh Nam phải khai với sở thuế là đãcó150.000 Mỹkim capital gain, và nếu anh đã ở căn nhà này 2 năm trong 5 năm qua, anh sẽ được miễn trừ, không phải đóng thuế này.

Recourse loan:  Anh Nam tái tài trợ (refinance):

$200.000 (tiền bán nhà) – $100.000 (adjusted basis) = $100.000 (capital gain).  Anh Nam phải khai với sở thuế là anh đã có 100.000 Mỹ kim capital gain. Ngoài ra, nhà băng sẽ gửi mẫu đơn 1099-C cho anh cuối năm với số tiền hủy bỏ nợ (cancellation of debt) income là 50.000 Mỹ kim ($250.000 (tiền thiếu nhà băng) - $200.000 (tiền bán nhà).

Hủy nợ (cancellation of debt) nghĩa là sao?

Khi bạn vay mượn tiền của nhà băng (lender), và nếu sau này bạn không thể trả được hết số nợ, và chủ nợ bỏ món nợ này, không tiếp tục đòi nữa thì trong nhiều trường hợp, bạn phải khai thuế số tiền nợ được hủy bỏ này.

Tại sao tôi phải khai với sở thuế số tiền hủy nợ?

Lúc trước, khi mượn nợ, bạn có thêm món tiền này, nhưng bạn không phải khai vào số tiền thu nhập mỗi năm với sởthuế, vì sau này bạn phải trả lại số tiền mượn này. Bây giờ, nếu bạn được chủ nợ hủy bỏ nợ thì chủ nợ của bạn sẽ khai với sở thuế sồ tiền thất thoát này, và họ sẽ  gửi mẫu đơn 1099-C cho bạn, cho biết số tiền nợ được hủy bỏ là bao nhiêu.

Có phải những món nợ được hủy bỏ nào cũng phải đóng thuế không?

Không hẳn. Những trường hợp sau đây, món tiền hủy nợsẽ được miễn, không phải đóng thuế:

Bankruptcy: Những món nợ được xóa qua thủ tục khai phá sản không bị tính là những thu nhập phải đóng thuế (taxable income).

Insovency: Nếu số tiền bạn còn nợ nhiều hơn tổng số tài sản hiện có của bạn thì một phần hay toàn bộ của món nợ hủy bỏ sẽ không phải đóng thuế. 

Ngoài ra, để giúp cho những người bị xiết nhà, sở thuế đã ban hành luật thuế Mortgage Forgiveness Debt Relief Act, và nếu hội đủ điều kiện, bạn có thể được miễn trừ đóng thuế này.

Muốn được miễn trừ phải có những điều kiện gì?

Luật thuế miễn trừ đòi hỏi những điều kiện sau đây:

Việc bán nhà theo thủ tục foreclosure xảy ra trong năm 2007, 2008, hoặc 2009.

Căn nhà bị xiết được thế chấp cho món nợ, và số tiền mượn phải được dùng để mua nhà (purchase), xây nhà (build), hay tu bổ căn nhà (substantial remodel).

Căn nhà bị xiết phải là căn nhà bạn ở, không phải là nhà cho thuê(rental property) hay nhà nghỉ mát (vacation home).

Số tiền nợ nhà băng không được quá 2.000.000 Mỹ kim cho một cặp vợ chồng, hay 1.000.000 Mỹ kim cho một người, nếu hai vợ chồng khai thuế riêng (married couple filing  separately).

Sau khi mua nhà, tôi tái tài trợ (refinance) để mượn thêm tiền thì sao?

Nếu bạn tái tài trợ thì số tiền tương đương với món nợ trước khi bạn tái tài trợ sẽ được tính vào tiền miễn trừ của luật thuế này.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề xiết nhà (foreclosure), không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail đến davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westmisnter CA 92683.