Khi bạn đi mướn nhà

Luật Sư Trần Khánh Hưng

Với tình hình kinh tế hiện nay, với những người chưa có nhà, mua nhà là cả một vấn đề khó khăn, nhất là cho những cặp vợ chồng trẻ hay những gia đình chỉ có một người đi làm.

Nào phải lo tiền down nhà, tiền mortgage hàng tháng, nào là tiền sửa chữa, rồi lại tiền thuế, nhất là những khu nhà mới xây. Ngoài việc trả tiền nhà thấp hơn nhiều so với tiền mortgage mỗi tháng, mướn nhà sẽ giúp bạn bớt lo âu về sợ mất việc làm, hay những khi đến hạn phải trả tiền thuế nhà. Vì vậy, tuần này chúng tôi xin bàn đến việc mướn nhà.

Trước hết là sự khác biệt giữa hợp đồng mướn nhà dài hạn (lease) và hợp đồng ngắn hạn (month-to-month rental agreement):

Hợp đồng mướn nhà dài hạn

Nêu rõ thời hạn của hợp đồng, thường là 6 tháng trở lên. Trong trường hợp bạn dọn đi trước khi hợp đồng hết hạn, bạn có thể sẽ vẫn bị quy trách nhiệm bởi chủ nhà.  Tuy nhiên, hợp đồng dài hạn có lợïi là chủ nhà không được tăng tiền thuê nhà hay trục xuất bạn trước khi hợp đồng chấm dứt.

Hợp đồng thuê ngắn hạn

Được dùng cho những thời hạn thuê ngắn hơn như hàng tháng, hay hàng tuần, và được tự động gia hạn (renew) sau thời gian hết hạn, cho đến khi một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng, và thông báo cho bên kia biết trước ý định chấm dứt hợp đồng trong  vòng thời gian được ấn định, tùy theo trường hợp.

Trước khi ký hợp đồng mướn nhà, bạn nên đọc kỹ những điều khoản trong hợp đồng, ngay cả khi hợp đồng là những mẫu đơn in sẵn (preprinted forms). Nhiều khi trong hợp đồng có điều khoản "Rules and Regulations", bạn nên đọc những điều khoản này trước khi ký. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có những hàng trống, bạn nên gạch đi, và xin một bản copy của hợp đồng có chữ ký của cả hai bên.

Sau khi ký hợp đồng, bạn nên lấy địa chỉ, số phone của chủ nhà để liên lạc với họ trong trường hợp khẩn cấp, hay nếu căn nhà có gì bị hư hỏng, cần phải sửa chữa.

Tôi có thể thay đổi những điều khoản trong hợp đồng không?

Nếu có sự đồng ý của cả hai bên, thì bạn có thể thay đổi bằng cách gạch bỏ điều khoản cũ trong hợp đồng và ghi vào điều khoản mới, có chữ ký tắt (initial) của hai bên. Thí dụ trong hợp đồng ghi là bạn phải đóng tiền nhà vào ngày mùng 1 mỗi tháng, bạn có thể đổi thành mùng 5, nếu chủ nhà đồng ý. 

Nếu trong hợp đồng có những điều khoản không hợp lệ, và nếu tôi ký tên thì tôi có bị bắt buộc phải theo những điều khoản này không?

Có những hợp đồng mướn nhà là những mẫu đơn in sẵn từ lâu, với những thay đổi của luật mới, những điều khoản trong hợp đồng có thể không còn thích hợp nữa.  Trong những trường hợp này, thì luật mới vẫn có hiệu lực. Thí dụ, trong hợp đồng ghi là tiền security deposit sẽ không được hoàn trả (non-refundable), điều này trái luật, nên không có hiệu lực, hoặc trong hợp đồng có ghi là người mướn nhà không được sửa chữa những hư hỏng rồi trừ vào tiền mướn nhà, trong thực tế, bạn có thể làm được điều này.

Khi nào thì tôi có thể trừ tiền sửa chữa vào tiền nhà?

Trong trường hợp bạn đã gửi thư thông báo cho chủ nhân về những hư hỏng cần sửa chữa, mà chủ nhà vẫn không chịu sửa trong vòng một thời gian hợp lý (reasonable time), thì bạn có quyền sửa rồi trừ vào tiền nhà, nếu tiền sửa chữa không quá một tháng tiền nhà cho mỗi lần sửa, và cũng không được trừ tiền sửa nhà vào tiền nhà quá hai lần trong một năm.

Nếu tôi phải sửa chữa quá hai lần trong một năm thì sao?

Trong trường hợp này, trước hết bạn nên viết thư thông báo cho chủ nhà, và cho họ đủ thời gian để sửa chữa. Nếu họ vẫn không chịu sửa, bạn có thể ngưng trả tiền nhà, và bỏ tiền này vào một quỹ bảo đảm (escrow account), cho đến khi chủ nhà sửa xong. Tuy nhiên, nếu không làm đúng thủ tục, bạn có thể bị đuổi vì lý do không trả tiền nhà, vì vậy bạn nên tham khảo với luật sư.

Chủ nhà muốn vào nhà tôi để sửa nhà thì có phải thông báo cho tôi biết trước không?

Nếu không phải là trường hợp khẩn cấp, thì chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà biết 24 tiếng đồng hồ trước khi vào nhà của họ.

Ngoài tiền mướn nhà thì chủ nhà có thể đòi thêm những tiền nào?

Ngoài tiền nhà thì chủ nhà có thể đòi thêm những khoản tiền sau đây:

- Tiền check credit:  Nhiều chủ nhà trước khi cho mướn nhà muốn check credit của người mướn, họ có thể yêu cầu bạn trả số tiền này.

- Tiền nhà tháng cuối: Truớc khi bạn dọn vào, chủ nhà có quyền đòi tiền nhà tháng cuối. Khi bạn dọn đi, nếu bạn cho chủ nhà biết trước đủ thời hạn như trong hợp đồng, bạn sẽ không phải trả tiền nhà tháng cuối.

- Tiền cọc (security deposit): Số tiền này dùng để sửa chữa những hư hỏng do bạn gây ra, hoặc tiền dọn dẹp căn nhà để trả lại tình trạng cũ trước khi cho mướn. Nếu bạn không gây thiệt hại hay hư hỏng cho căn nhà, và dọn dẹp sạch sẽ, giặt thảm trước khi dọn đi, thì bạn sẽ được hoàn trả số tiền này. Ngoài ra, số tiền này không được quá hai tháng tiền nhà, nếu chủ nhà không cho mướn đồ đạc trong nhà (unfurnished), hay ba tháng tiền nhà, nếu căn nhà có sẵn đồ đạc (furnished).

Khi nào chủ nhà phải trả tiền đặt cọc cho bạn?

Chủ nhà phải trả tiền đặt cọc cho bạn trong vòng 21 ngày từ khi bạn dọn đi, hoặc phải gửi thư thông báo tại sao họ không trả tiền lại cho bạn, và số tiền đó đã đuợc chi tiêu thế nào. Sau khi chi phí những khoản tiền đó, số tiền còn lại, nếu có sẽ phải được hoàn trả cho bạn. 

Nếu chủ nhà không chịu trả tiền đặt cọc lại, mà cũng không chịu thông báo cho tôi biết tiền đó đi đâu thì tôi phải làm gì?

Trong trường hợp này, bạn có thể đưa họ ra tòa Small Claims để đòi lại tiền cọc.  Ngoài ra, nếu quan tòa cho là chủ nhà cố ý giữ tiền cọc, chứ không phải vì nhầm lẫn, ngoài việc trả lại tiền bạn đặt cọc, chủ nhà có thể bị trả thêm tiền phạt.

Tôi muớn nhà và bị trộm thì có được bảo hiểm nhà bồi thường không?

Trong trường hợp này bạn sẽ không được bồi thường bằng bảo hiểm của căn nhà.  Để bảo vệ cho tài sản của mình, bạn nên mua bảo hiểm cho người mướn nhà (renter's insurance).

Tôi có quyền cho nguời khác share phòng trong căn nhà tôi mướn không?

Nếu trong hợp đồng ghi rõ số người được ở trong nhà thì bạn không được ở quá số người ấn định.  Ngoài ra, bạn có thể cho mướn phòng lại, nếu có sự đồng ý của chủ nhà, tốt nhất là trên giấy tờ.  Tuy nhiên, bạn vẫn là người chịu trách nhiệm về tiền nhà cũng như những hư hại với chủ nhà.

Tôi ký hợp đồng mướn nhà một năm, nay mới được 5 tháng, chủ nhà cho biết là họ muốn lấy nhà lại để bán.  Vậy tôi có phải dọn đi không?

Bạn không phải dọn đi, vì nếu chủ nhà bán trước thời gian hợp đồng hết hạn, thì hợp đồng vẫn có hiệu lực với người chủ mới.  Nghĩa là chủ nhà phải kiếm người nào mua nhà đồng ý tiếp tục cho bạn mướn theo hợp đồng bạn đã ký. 

Với tình hình kinh tế hiện nay, với những người chưa có nhà, mua nhà là cả một vấn đề khó khăn, nhất là cho những cặp vợ chồng trẻ hay những gia đình chỉ có một người đi làm.  Nào phải lo tiền down nhà, tiền mortgage hàng tháng, nào là tiền sửa chữa, rồi lại tiền thuế, nhất là những khu nhà mới xây. Ngoài việc trả tiền nhà thấp hơn nhiều so với tiền mortgage mỗi tháng, mướn nhà sẽ giúp bạn bớt lo âu về sợ mất việc làm, hay những khi đến hạn phải trả tiền thuế nhà. Vì vậy, tuần này chúng tôi xin bàn đến việc mướn nhà.

Trước hết là sự khác biệt giữa hợp đồng mướn nhà dài hạn (lease) và hợp đồng ngắn hạn (month-to-month rental agreement):

Hợp đồng mướn nhà dài hạn

Nêu rõ thời hạn của hợp đồng, thường là 6 tháng trở lên. Trong trường hợp bạn dọn đi trước khi hợp đồng hết hạn, bạn có thể sẽ vẫn bị quy trách nhiệm bởi chủ nhà.  Tuy nhiên, hợp đồng dài hạn có lợïi là chủ nhà không được tăng tiền thuê nhà hay trục xuất bạn trước khi hợp đồng chấm dứt.

Hợp đồng thuê ngắn hạn

Được dùng cho những thời hạn thuê ngắn hơn như hàng tháng, hay hàng tuần, và được tự động gia hạn (renew) sau thời gian hết hạn, cho đến khi một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng, và thông báo cho bên kia biết trước ý định chấm dứt hợp đồng trong  vòng thời gian được ấn định, tùy theo trường hợp.

Trước khi ký hợp đồng mướn nhà, bạn nên đọc kỹ những điều khoản trong hợp đồng, ngay cả khi hợp đồng là những mẫu đơn in sẵn (preprinted forms). Nhiều khi trong hợp đồng có điều khoản "Rules and Regulations", bạn nên đọc những điều khoản này trước khi ký. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng có những hàng trống, bạn nên gạch đi, và xin một bản copy của hợp đồng có chữ ký của cả hai bên.

Sau khi ký hợp đồng, bạn nên lấy địa chỉ, số phone của chủ nhà để liên lạc với họ trong trường hợp khẩn cấp, hay nếu căn nhà có gì bị hư hỏng, cần phải sửa chữa.

Tôi có thể thay đổi những điều khoản trong hợp đồng không?

Nếu có sự đồng ý của cả hai bên, thì bạn có thể thay đổi bằng cách gạch bỏ điều khoản cũ trong hợp đồng và ghi vào điều khoản mới, có chữ ký tắt (initial) của hai bên. Thí dụ trong hợp đồng ghi là bạn phải đóng tiền nhà vào ngày mùng 1 mỗi tháng, bạn có thể đổi thành mùng 5, nếu chủ nhà đồng ý. 

Nếu trong hợp đồng có những điều khoản không hợp lệ, và nếu tôi ký tên thì tôi có bị bắt buộc phải theo những điều khoản này không?

Có những hợp đồng mướn nhà là những mẫu đơn in sẵn từ lâu, với những thay đổi của luật mới, những điều khoản trong hợp đồng có thể không còn thích hợp nữa.  Trong những trường hợp này, thì luật mới vẫn có hiệu lực. Thí dụ, trong hợp đồng ghi là tiền security deposit sẽ không được hoàn trả (non-refundable), điều này trái luật, nên không có hiệu lực, hoặc trong hợp đồng có ghi là người mướn nhà không được sửa chữa những hư hỏng rồi trừ vào tiền mướn nhà, trong thực tế, bạn có thể làm được điều này.

Khi nào thì tôi có thể trừ tiền sửa chữa vào tiền nhà?

Trong trường hợp bạn đã gửi thư thông báo cho chủ nhân về những hư hỏng cần sửa chữa, mà chủ nhà vẫn không chịu sửa trong vòng một thời gian hợp lý (reasonable time), thì bạn có quyền sửa rồi trừ vào tiền nhà, nếu tiền sửa chữa không quá một tháng tiền nhà cho mỗi lần sửa, và cũng không được trừ tiền sửa nhà vào tiền nhà quá hai lần trong một năm.

Nếu tôi phải sửa chữa quá hai lần trong một năm thì sao?

Trong trường hợp này, trước hết bạn nên viết thư thông báo cho chủ nhà, và cho họ đủ thời gian để sửa chữa. Nếu họ vẫn không chịu sửa, bạn có thể ngưng trả tiền nhà, và bỏ tiền này vào một quỹ bảo đảm (escrow account), cho đến khi chủ nhà sửa xong. Tuy nhiên, nếu không làm đúng thủ tục, bạn có thể bị đuổi vì lý do không trả tiền nhà, vì vậy bạn nên tham khảo với luật sư.

Chủ nhà muốn vào nhà tôi để sửa nhà thì có phải thông báo cho tôi biết trước không?

Nếu không phải là trường hợp khẩn cấp, thì chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà biết 24 tiếng đồng hồ trước khi vào nhà của họ.

Ngoài tiền mướn nhà thì chủ nhà có thể đòi thêm những tiền nào?

Ngoài tiền nhà thì chủ nhà có thể đòi thêm những khoản tiền sau đây:

- Tiền check credit:  Nhiều chủ nhà trước khi cho mướn nhà muốn check credit của người mướn, họ có thể yêu cầu bạn trả số tiền này.

- Tiền nhà tháng cuối: Truớc khi bạn dọn vào, chủ nhà có quyền đòi tiền nhà tháng cuối. Khi bạn dọn đi, nếu bạn cho chủ nhà biết trước đủ thời hạn như trong hợp đồng, bạn sẽ không phải trả tiền nhà tháng cuối.

- Tiền cọc (security deposit): Số tiền này dùng để sửa chữa những hư hỏng do bạn gây ra, hoặc tiền dọn dẹp căn nhà để trả lại tình trạng cũ trước khi cho mướn. Nếu bạn không gây thiệt hại hay hư hỏng cho căn nhà, và dọn dẹp sạch sẽ, giặt thảm trước khi dọn đi, thì bạn sẽ được hoàn trả số tiền này. Ngoài ra, số tiền này không được quá hai tháng tiền nhà, nếu chủ nhà không cho mướn đồ đạc trong nhà (unfurnished), hay ba tháng tiền nhà, nếu căn nhà có sẵn đồ đạc (furnished).

Khi nào chủ nhà phải trả tiền đặt cọc cho bạn?

Chủ nhà phải trả tiền đặt cọc cho bạn trong vòng 21 ngày từ khi bạn dọn đi, hoặc phải gửi thư thông báo tại sao họ không trả tiền lại cho bạn, và số tiền đó đã đuợc chi tiêu thế nào. Sau khi chi phí những khoản tiền đó, số tiền còn lại, nếu có sẽ phải được hoàn trả cho bạn. 

Nếu chủ nhà không chịu trả tiền đặt cọc lại, mà cũng không chịu thông báo cho tôi biết tiền đó đi đâu thì tôi phải làm gì?

Trong trường hợp này, bạn có thể đưa họ ra tòa Small Claims để đòi lại tiền cọc.  Ngoài ra, nếu quan tòa cho là chủ nhà cố ý giữ tiền cọc, chứ không phải vì nhầm lẫn, ngoài việc trả lại tiền bạn đặt cọc, chủ nhà có thể bị trả thêm tiền phạt.

Tôi muớn nhà và bị trộm thì có được bảo hiểm nhà bồi thường không?

Trong trường hợp này bạn sẽ không được bồi thường bằng bảo hiểm của căn nhà.  Để bảo vệ cho tài sản của mình, bạn nên mua bảo hiểm cho người mướn nhà (renter's insurance).

Tôi có quyền cho nguời khác share phòng trong căn nhà tôi mướn không?

Nếu trong hợp đồng ghi rõ số người được ở trong nhà thì bạn không được ở quá số người ấn định.  Ngoài ra, bạn có thể cho mướn phòng lại, nếu có sự đồng ý của chủ nhà, tốt nhất là trên giấy tờ.  Tuy nhiên, bạn vẫn là người chịu trách nhiệm về tiền nhà cũng như những hư hại với chủ nhà.

Tôi ký hợp đồng mướn nhà một năm, nay mới được 5 tháng, chủ nhà cho biết là họ muốn lấy nhà lại để bán.  Vậy tôi có phải dọn đi không?

Bạn không phải dọn đi, vì nếu chủ nhà bán trước thời gian hợp đồng hết hạn, thì hợp đồng vẫn có hiệu lực với người chủ mới.  Nghĩa là chủ nhà phải kiếm người nào mua nhà đồng ý tiếp tục cho bạn mướn theo hợp đồng bạn đã ký.