Địa Ốc

Làm sao vay được tiền?

Thursday, 16/10/2008 - 11:37:28

Biện pháp tự vệ trước cơn bão đang làm cho kỹ nghệ tài chính Hoa Kỳ điêu đứng là siết chặt các tiêu chuẩn và thủ tục cho vay. Nếu ...

DiaOc_1430.jpgMinh Nguyên

Theo các tin tức thời sự, mọi người đều biết các nhà tài trợ ê càng vì quá nhiều người vay tiền mua nhà rồi trả không nổi, ngân hàng lớn ngân hàng nhỏ theo nhau sập tiệm.



Biện pháp tự vệ trước cơn bão đang làm cho kỹ nghệ tài chính Hoa Kỳ điêu đứng là siết chặt các tiêu chuẩn và thủ tục cho vay. Nếu họ không cẩn thận, các món nợ đó họ cũng không bán được cho các nhà đầu tư tài chính. Thời kỳ dễ dãi cho vay, dễ dãi mượn nợ đã qua và để lại hậu quả kinh hoàng là cuộc khủng hoảng đã buộc chính phủ liên bang và quốc hội phải chen vào chống đỡ một cách khó khăn.

 

Bởi vậy, muốn vay được món tiền để mua nhà bây giờ, người có nhu cầu cần phải chuẩn bị thật kỹ lưỡng để tránh bị từ chối. Bất cứ một chi tiết gì có thể đặt thành nghi vấn mà người xin vay nợ làm cho nhà tài trợ không cảm thấy thỏa mãn, họ từ chối cho vay. Công phu tìm kiếm mãi mới được căn nhà ưng ý về gía cả, về địa điểm, cuối cùng, vay không được tiền. Mọi chuyện thành công cốc và phải bắt đầu lại từ đầu.

 

Một chuyên viên địa ốc có hiểu biết vững chắc về thủ tục vay nợ sẽ phối hợp với chuyên viên tài trợ để hướng dẫn cho khách hàng của mình, dựa vào hòan cảnh riêng của từng người, các biện pháp cần thiết và các lọai chứng từ cần phải chuẩn bị để chuyện vay nợ được suông sẻ từ đầu tới cuối.

 

Khi một chuyện mua bán nhà và vay nợ ngân hàng “bể”, chủ nhà không bán được nhà, người mua không mua được nhà, và ở giữa, chuyên viên địa ốc cũng như chuyên viên tài trợ không ai có đồng xu hoa hồng nào cả.

 

Các nhà tài trợ siết chặt thủ tục bây giờ cũng giống như tình hình thị trường tài trợ của mười mấy năm về trước. Không chứng minh được lợi tức, việc làm, tiền bạc có trong trương mục ngân hàng, không có bản tiểu sử tín dụng đẹp đẽ, hầu thỏa mãn các điều kiện cho vay, cầm chắc sẽ bị lắc đầu.

 

Dưới đây là những nét chính mà một người muốn vay tiền mua nhà cần nhớ để có thể tiến hành thủ tục suông sẻ và nhanh chóng. Nên nhớ, người bán nhà (seller) ấn định cho người mua nhà (buyer) một thời hạn để hòan tất thủ tục giấy tờ vay nợ. Nếu quá thời hạn hai bên đã thỏa thuận mà thủ tục chưa xong, người bán có thể bán nhà cho người khác.

 

1. Chuẩn bị sẵn mọi thứ giấy tờ cần thiết. Bất cứ dữ kiện gì người xin vay nợ nêu ra trên lá đơn xin vay cũng đều phải chứng minh bằng giấy tờ cụ thể. Nếu là bản chính (original copies) thì tốt nhất. Khi nộp đơn xin vay, có thể nộp theo các chứng từ này và đừng đợi họ hỏi mới đi tìm thì nhiều khi không nhớ đã để ở đâu. Thế là bể chuyện.

 

2. Trong quá khứ, mấy năm trước, người mua nhà có thể cầm sẵn trong tay tờ giấy chấp thuận cho vay (loan approval letter) một số tiền nào đó từ nhà tài trợ hoặc một ngân hàng. Người mua đưa tờ giấy này để chứng minh cho người bán là đã vay được tiền rồi, thuyết phục người bán bán cho mình thay vì bán cho người khác có thể không chắc chắn. Tuy nhiên, những biến cố gần đây cho thấy, cách này không còn hợp thời lắm. Bởi vì điều kiện cứu xét cho vay (underwriting terms) có thể thay đổi nhanh chóng và tình hình thị trường cũng có thể thay đổi cho dù quí vị đã được chấp thuận cho vay một số tiền. Cho nên, phương thức cổ điển vẫn là khi bước chân vào một văn phòng tài trợ hoặc một ngân hàng, cầm theo bản hợp đồng mua nhà đã thỏa thuận và tất cả các lọai giấy tờ, chứng từ cần thiết cho chuyện vay nợ.

 

3. Khóa lãi suất. Thời gian gần đây, lãi suất thay đổi rất thất thường trên thị trường tài trợ địa ốc. Nó xuống đột ngột rồi vọt trở lại như tên bắn khiến người có nhu cầu vay nợ khó tránh khỏi hoang mang. Nếu có cơ hội khóa lãi suất trước, nếu thấy thỏa mãn với mức đang có trên thị trường, và nếu có thể khóa đựơc lãi suất thì nên khóa trước. Tuy nhiên, cũng phải cân nhắc các điều kiện để khóa vì các phí tổn liên quan và các điều kiện có đáng để khóa trước hay không.

 

4. Khi xin vay nợ, ngay từ đầu, phải chuẩn bị sẵn sàng và đầy đủ chứng từ trương mục ngân hàng (bank statements), cùi chi phiếu lãnh lương (pay stubs), hồ sơ thuế lợi tức, mẫu khai thuế lợi tức hàng năm (W-2 forms), chứng từ chứng minh công việc làm và lương bổng. Nhà tài trợ sẽ kiểm chứng với sở làm, với ngân hàng của người xin vay tiền, và có thể cả với sở thuế liên bang (IRS) để xem có đúng vậy không.

 

Tương tự như vậy, họ sẽ kiểm chứng với ngân hàng để xem trương mục của quí vị đúng có số tiền đó không. Nếu mới bỏ tiền vào, những số tiền đó từ đâu đến, quí vị phải chứng minh. Họ rất sợ các số tiền lớn và không có nguồn gốc minh bạch, chẳng hạn ngườii xin vay tiền mua nhà lại đi vay nóng một số tiền mặt để mua, tức là ôm nhiều món nợ khác nhau cùng một lúc rất dễ đuối sức. Nhìn vào bản tiểu sử tín dụng, họ sẽ lắc đầu nếu có quá nhiều tì vết xấu. Tuy nhiên, nếu người xin vay có thể chứng minh được đó chỉ là những lầm lỗi của các công ty cung cấp dữ liệu (Trans Union, Equifax, Experian chẳng hạn), hoặc lầm lỗi từ công ty bán hàng (thí dụ Sears hay Macy*s chẳng hạn) và chứng minh bằng văn bản từ trước và sẵn sàng, thì trở ngại có thể vượt qua. Thí dụ, quí vị đã trả tiền rồi nhưng Sears vẫn cứ đòi tiền và nói quí vị trả trễ hạn thì phải nộp kèm bản sao tấm chi phiếu (cancelled check) để chứng minh.

 

5. Nếu quí vị là người hành nghề tự do hoặc làm chủ một cơ sở kinh doanh nhỏ (self-employed), nhà thầu (contractor) , cần phải có bản chi thu tài chính (balance sheets) và bản khai thuế hai, ba năm trước, chưa kể nhiều thứ tài liệu khác liên quan đến ngành kinh doanh họ muốn được chứng minh để bảo đảm khai đúng sự thật.

 

5. Sẵn sàng để trả lời và chứng minh bằng văn bản. Từ khi nộp đơn xin vay tiền, đừng bỏ đi đâu xa. Nhà tài trợ có thể hỏi quí vị thêm một số giấy tờ hoặc có gì thắc mắc cần phải hỏi, nếu không sẵn sàng trả lời sớm, thủ tục vay nợ có thể bị chậm lại. Thỉnh thỏang một vài ngày lại gọi cho chuyên viên địa ốc cũng như chuyên viên tài trợ để xem thủ tục đã chạy đến đâu, thiếu cái gì không. Một chuyên viên tài trợ kinh nghiệm phải tiên liệu trước tất cả những gì cần phải chứng minh để cung cấp cho đầy đủ, tránh được chậm trễ.

 

Cũng nên viết nhật ký về các cuộc điện đàm với chuyên viên địa ốc và tài trợ địa ốc, văn phòng làm thủ tục (escrow), ngày nào cung cấp giấy tờ, chứng từ gì, cho ai. Nên nhớ, bản hợp đồng mua bán nhà có nêu rõ các thời hạn các giai đọan và thủ tục mua bán nhà cần phải thực hiện. Không theo đúng các điều kiện trên đó, nếu chuyện mua bán bị trở ngại, chuyện kiện tụng có thể xảy đến. Những trang nhật ký và các lọai chứng từ, giấy tờ chứng minh khi đó sẽ vô cùng quan trọng.

 

6. Một cái cần phải chuẩn bị sẵn sàng trước khi mua nhà: bản tiểu sử tín dụng và điểm số tín dụng (credit report and credit scores). Rất nhiều người không nghĩ tới chuyện này sớm. Cho tới khi nộp đơn xin vay, chuyên viên tài trợ địa ốc gọi điện thọai nói quí vị đã nhiều lần trả nợ trễ hạn (late payments), và có cả chuyện giật nợ (charge-off). Quí vị mới giận dữ nói rằng không hề trả trễ bao giờ, chưa bao giờ giật nợ khi mua đồ trả góp. Những sự thề thốt, cãi cọ sẽ vô ích. Tất cả mọi con số, dữ kiện nằm chình ình trên bản tiểu sử tín dụng. Để tránh mất thời giờ, cần phải xin (miễn phí) ba bản tiểu sử tín dụng từ 3 công ty cung cấp dữ liệu tín dụng. Theo luật, mỗi công ty phải cung cấp cho người nào muốn xin mỗi năm một bản tiểu sử tín dụng miễn phí. Nhìn vào đó, người ta có thể yêu cầu công ty dữ kiệu xóa bỏ những dữ kiện sai hoặc nhầm lẫn. Trùng họ và trùng tên của người Việt Nam rất nhiều nên có thể hay xảy ra các chuyện “râu ông nọ cắm cằm bà kia” dù mỗi người có một số an sinh xã hội (Social Security Number) khác nhau, địa chỉ khác nhau.

Nếu không chuẩn bị trước một bản tiểu sử tín dụng sạch sẽ, chuyện vay nợ có thể trở ngại khi mà điểm số tín dụng nằm dưới mức mà nhà tài trợ cảm thấy tin được để cho vay.

Một địa chỉ duy nhất cung cấp bản tiểu sử tín dụng miễn phí là www.AnnualCreditReport.com. Trong hầu hết các trường hợp, nếu quí vị muốn có cả điểm số tín dụng (credit scores), quí vị có thể phải trả thêm một khỏan lệ phí. Điểm số tín dụng là cái mà nhà tài trợ nhìn vào để quyết định xem quí vị có đáng tin cậy để cho vay hay không.

 

 

Vien Dong Daily News

Viết bình luận đầu tiên

MỚI CẬP NHẬT