Luật mới: Người mua nhà ở California sẽ phải trả thêm tiền hoa hồng cho người môi giới?

Photo by Paul Hanaoka on Unsplash

Từ ngày 17 tháng 8 trở đi, người mua nhà ở California sẽ được yêu cầu ký Thỏa Thuận Đại diện cho người mua và Tiền Trả cho môi giới (viết tắt là BRBCA), nếu họ muốn hợp tác với một người môi giới bất động sản cụ thể để tìm và mua nhà. Tài liệu này dài năm trang giấy và nêu rõ trách nhiệm - những gì mà môi giới sẽ làm để hỗ trợ người mua tìm được nhà. Ngoài ra còn có một thành phần về tiền môi giới.

Một phần những thay đổi này là kết quả của thỏa thuận được đề nghị giữa Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia và hai nguyên đơn riêng biệt trong các vụ kiện riêng rẽ cáo buộc vi phạm luật chống độc quyền. Kết quả này được cho là sẽ làm cho khoản tiền hoa hồng cho người môi giới của người mua minh bạch hơn và không phải là trách nhiệm duy nhất của người bán.

Hầu hết tiền hoa hồng cho môi giới của người mua ở Nam California là 2% đến 2.5% giá bán. Với một ngôi nhà trị giá $1 triệu, 205% là $25,000. Các môi giới có thể kiếm được nhiều hơn 2.5% hoặc ít hơn 2%. Vì vậy, đối với bất kỳ bất động sản nào, người mua sẽ phải trả hoa hồng môi giới của người mua nếu người bán hoặc người môi giới niêm yết không trả.

Người mua cần hiểu rằng BRBCA có thời hạn tối đa là 90 ngày hoặc ngắn hơn. Bạn có thể đăng ký với một đại lý độc quyền hoặc với nhiều hơn một đại lý (không độc quyền).

Hoặc bạn có thể yêu cầu đại lý niêm yết cũng đại diện cho bạn, còn gọi là đại lý kép.

Hãy nhớ rằng, đại lý kép luôn có xung đột vì không thể làm tốt nhất cho người mua và người bán cùng một lúc. Tuy nhiên, rất nhiều giao dịch sẽ diễn ra theo hình thức đại lý kép vì người mua có thể nghĩ rằng chiến thuật này dễ dàng hơn và có nhiều khả năng mua được bất động sản hơn khi giao dịch được thực hiện theo kiểu hai bên.

Câu hỏi lớn đặt ra là người bán sẽ đề nghị bao nhiêu để trả cho khoản 2.5% mà người mua đã đồng ý với đại lý của họ. Giả sử người bán trả cho đại lý của người mua 1.5% cho ngôi nhà trị giá $1 triệu, hay $15,000 thì người mua sẽ phải chịu khoản chênh lệch $10,000. Đại lý của người mua có thể giảm hoa hồng xuống còn 1.5% nếu hợp đồng chưa ký kết nêu một điều gì khác hoặc họ có thể chia đôi khoản chênh lệch. Đối với người mua, một lần nữa, họ phải tự bỏ tiền ra trả vì không thể mượn số tiền này.

Đại lý không thể nhận được nhiều hơn số tiền bạn đã thỏa thuận. Họ có thể được trả ít hơn.

Nếu người bán đưa ra những nhượng bộ để trang trải cho người mua cần tiền trả cho đại lý của họ? Hoa hồng bất động sản có được tính là nhượng bộ cho người mua không? Đối với chủ nợ thì không.

Tuy nhiên, các đại lý bất động sản sẽ bắt đầu gọi hoa hồng là nhượng bộ. Điều này có thể khiến người tiêu thụ bối rối hơn nữa.

Nhượng bộ (còn được gọi là đóng góp của bên quan tâm theo cách nói của ngành) là chi phí mà thông thường là trách nhiệm của người mua nhưng thường được thanh toán bằng tín dụng từ người bán cho người mua. Ví dụ, người bán dành cho người mua $8,000 làm chi phí đóng hồ sơ. Đó là một nhượng bộ.
Tuy nhiên, có giới hạn nhượng bộ.

FHA giới hạn nhượng bộ ở mức 6% giá bán hoặc $45,000 cho một ngôi nhà trị giá $750,000.

Cục Quản lý Cựu Chiến Binh giới hạn ở mức 4% giá bán.

Giới hạn của Fannie-Freddie dao động từ 2% đối với tất cả các bất động sản đầu tư. Với các bất động sản chủ mua để ở, mức này là 3%, nếu khoản “down” ít hơn 10% giá bán, hoặc 6% khi khoản “down” là 10% đến 25%. Có giới hạn nhượng bộ tối đa là 9% giá bán khi “down” 25% trở lên.

Giả sử người bán chỉ trả 1.25% cho bên môi giới của người mua, nhưng thỏa thuận mà người mua ký là 2.5%. Người mua đó có thể yêu cầu bên bán nhượng bộ để giúp bù đắp 1.25% cho bên môi giới của người mua. Cho dù đó là hoa hồng hay nhượng bộ, thì nó vẫn đến từ người bán.

Như vậy, có thể việc mua bán nhà ở Nam California sẽ xảy ra như sau:

Đại lý/môi giới của người mua sẽ yêu cầu bên bán trả hoa hồng như một phần của đề nghị mua.

Người mua sẽ không phải tự trả hoa hồng từ tiền túi của mình. Môi giới của bên mua sẽ không từ bỏ một thỏa thuận vì, chẳng hạn, một nửa điểm. Sẽ có một vài trường hợp ngoại lệ? Sẽ có.

Sẽ có nhiều nhầm lẫn không? Chắc chắn.

TH