Mua nhà: Contingencies là gì?

 

Lần trước chúng tôi có đề cập tới một điều khoản gọi là Contingencies trong tờ offer của người mua, có thể gọi là giấy “trả giá.”

Một độc giả muốn được biết rõ hơn về điều này qua câu hỏi: “Tôi vẫn còn đang đi thuê, nhưng hay theo dõi chuyện nhà cửa ở Quận Cam. Xin anh nói rõ hơn về vấn đề contingencies. Khi nào bắt đầu có hiệu lực và khi nào chấm dứt. Xin cám ơn anh.”

Chữ Contingency nói chung được hiểu là một điều kiện cần phải xảy ra trước khi đi đến một thỏa thuận. Nó là một ý niệm không thể thiếu trong các khế ước và giao kèo làm việc. Trong giao dịch mua bán nhà cửa, Contingencies lại càng quan trọng bởi vì nó liên quan đến việc mua bán một tài sản lớn. Thế nhưng, nó lại một ý niệm rất ít khi được cắt nghĩa đầy đủ.

Trong vị thế người mua, các điều khoản contingency (số nhiều: Contingencies) được đưa ra để bảo vệ số tiền đặt cọc họ đưa ra khi bắt đầu trả giá (offer). Nó có nghĩa là: Tôi chỉ tiến hành mua căn nhà với điều kiện này (hoặc những điều kiện này), bằng không tôi sẽ không mua. Vì thế giấy offer phải ghi rõ những điều kiện đó, để người mua có thể rút ra an toàn mà không mất tiền deposit.

Lần trước chúng ta có nói đến hai điều kiện contingencies thông thường nhất mà người mua nhà thường đưa ra là như sau:

Đồng ý với Inspection Report: Giấy Offer phải ghi rõ rằng bạn được phép cho người chuyên môn xem xét căn nhà (Inspection), và chỉ sau khi bạn chấp thuận tình trạng như trong báo cáo thì bạn mới chấp nhận mua. Bằng không, người mua có thể rút lui mà không bị mất tiền đặt cọc.

Ngân hàng chấp nhận cho vay tiền (loan approval): Giấy Offer cũng phải ghi rõ rằng nếu không được ngân hàng chấp nhận cho vay tiền, thì người mua không thể tiến hành mua nhà và có quyền nhận lại đầy đủ tiền đặt cọc. Việc nhà băng chấp thuận hay không là còn tùy theo báo cáo của chuyên viên thẩm định giá cả, gọi là Appraisal Report.

Nếu muốn người mua có thể ghi thêm những điều kiện khác tùy từng trường hợp, và tùy theo người bán nhà có đồng ý chấp thuận hay không. Tuy nhiên, 2 trường hợp nêu trên là những contingencies tối thiểu mà người mua phải nêu ra để được rút lui (back off) một cách chính danh và lấy lại đủ tiền Deposit.

Thời hạn này do luật pháp qui định, thay đổi theo từng tiểu bang. Riêng tại California, thời hạn Contingencies có hiệu lực là 17 ngày. Nếu chấp thuận mức giá do người mua đưa ra, người bán sẽ ký nhận cái offer đó, chẳng hạn vào lúc 9 giờ sáng ngày thứ Hai. Thì thời hạn của điều kiện Inspection trên đây sẽ:

Bắt đầu vào lúc 12 giờ sáng thứ Ba (nửa đêm thứ Hai, rạng sáng thứ Ba)

Và chấm dứt vào 17 ngày sau đó, trừ khi ngày thứ 17 đó rơi vào ngày thứ Bảy, Chủ Nhật, hoặc một ngày lễ nghĩ quốc gia. Khi đó, ngày chấm dứt thời hạn Contingencies sẽ được lui lại vào ngày làm việc kế đó.

Quá thời hạn này mà người mua không làm xong Inspection thì người mua phải chịu trách nhiệm về chuyện “bể” hợp đồng, và dĩ nhiên tiền đặt cọc không còn lấy lại được, nếu rút lui sau đó.

Vì thế, SAU khi offer của mình được chấp thuận người mua phải mau mắn tiến hành:

a. Inspection: Bên mua sẽ thuê một chuyên viên để kiểm tra tình trạng căn nhà. Dựa vào báo cáo do chuyên viên kiểm tra thực hiện, người mua có thể thương lượng lại với người bán về những gì cần sửa chữa.

Nói “thương lượng” là vì cả 2 bên – người bán và người mua – lại phải đạt tới một thỏa thuận khác: Hoặc người bán phải sửa chữa những khuyết điểm của căn nhà như báo cáo kiểm tra nêu ra, hoặc người mua đành bằng lòng với những gì vốn có. Nếu không đạt được thỏa thuận trong giai đoạn này, việc mua bán sẽ không thể tiến hành, và người mua có thể rút ra mà không mất tiền đặt cọc, theo điều kiện contingency đã ghi trong giấy offer.

Tuy có gây ra thêm một ít tốn kém, nhưng inspection là một việc quan trọng mà người mua không thể bỏ qua. Đừng vì bất cứ một lý do nào để châm chước việc này, dù người bán đã có văn bản “disclosure” để khai báo trước về tình trạng căn nhà, hoặc người bán đã tự ý thực hiện một inspection trước đó và gửi báo cáo cho người mua.

Để báo cáo được khách quan và trung thực, chuyên viên kiểm tra cần phải làm việc độc lập mà không có sự can thiệp của bên bán. Luật pháp một số tiểu bang còn đòi hỏi việc kiểm tra phải được thực hiện dưới sự giám sát của bên mua. Dù luật pháp không đòi hỏi, thì người mua cũng cần phải thu xếp để hiện diện trong buổi kiểm tra đó.

b. Appraisal: Sau khi làm Inspection và đạt được thỏa thuận về việc sửa chữa, người mua sẽ làm giấy vay tiền từ một ngân hàng nào đó để trả cho người bán. Nhưng trước khi cho vay tiền, điều đầu tiên ngân hàng sẽ làm là thuê một chuyên viên độc lập đến định giá căn nhà, nhưng phí tổn thuê mướn chuyên viên này lại do người mua chi trả.

Với báo cáo thẩm định giá nhà (appraisal), ngân hàng sẽ bắt đầu cứu xét việc cho vay tiền. Nếu vì một lý do nào đó nhà băng không chấp thuận cho vay tiền, dĩ nhiên việc mua bán không thể tiến hành, và người mua có thể lấy lại đầy đủ tiền đặt cọc của mình, nếu giấy offer có ghi rõ điều kiện đó.

Hy vọng một vài ý kiến trên đây giúp soi sáng vấn đề bạn đang thắc mắc.
Erictran15751@gmail.com