Mua nhà dưới món nợ, đòi hỏi cả hiểu biết và kiên nhẫn.

Minh Nguyên

Nhà bán bên dưới số tiền mà chủ nhà đang còn nợ nhà tài trợ (short sale) gia tăng rất nhiều trên thị trường mấy năm gần đây vì nhiều chủ nhà muốn bỏ chạy, hoặc không có khả năng trả nợ.

Lý do là ông bà John Nguyễn đã mua nhà bán dưới món nợ mà người chủ nhà đã bắt đầu ỳ ra. Địa ốc viên của ông bà đã phải cố gắng dàn xếp điều đình với địa ốc viên của chủ nhà là một lẽ. Họ còn phải chờ đợi phản ứng của chủ nợ của chủ nhà vì nơi này quyết định bán hay không với giá đó chứ không phải chủ nhà.

Mấy năm trước, khi nhà cửa lên giá ào ào, người ta hiếm thấy các trường hợp nhà bán dưới món nợ. Nhưng khi nhà tuột dốc thê thảm, nhiều chủ nhà phải ôm những căn nhà mà giá trị trên thị trường xuống bên dưới món nợ đang ôm, thì loại này xuất hiện vô cùng nhiều ở khắp các khu vực thị trường địa ốc.

Theo một bản tường trình của Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ, cứ 5 chủ nhà thì một chủ nhà thở bên dưới mặt nước. Tức là chủ nhà ôm các món nợ bên dưới trị giá căn nhà.

Theo sự ước lượng của một công ty chuyên về nhà bị xiết nợ, có những khu vực nhà bị mất giá nhiều, thì có đến phân nửa chủ nhà ôm các món nợ nhiều hơn trị giá nhà trên thị trường. Người ta có thể hình dung ra một vài khu vực của các thành phố như Stockton, Riverside/San Bernadino ở California, Las Vegas ở Nevada, Phoenix ở Arizona.

Một điều đáng an ủi là các người chủ nhà này vẫn sống trong những căn nhà đó. Một số người có thể vẫn trả tiền nhà đều hòa vì không muốn bị tì vết xấu trên bản tiểu sử tín dụng. Họ thường giữ gìn căn nhà chứ không bỏ mặc hay phá cho tan căn nhà như một số trường hợp nhà bỏ cho ngân hàng xiết nợ.

Trước khi nhào vào mua một căn nhà bán theo hình thức “short sale”, cần phải hiểu rành rẽ hình thức mua bán này để vừa tránh thất vọng, vừa có thể đem lợi về cho mình. Bởi vì, mua nhà bán dưới món nợ, người chủ đang ở trên căn nhà “nhắm mắt” ký đại vào bất cứ bản hợp đồng đề nghị nào, với bất cứ giá nào, muốn mua căn nhà. Chủ nhà không phải là người quyết định giá bán mà là chủ nợ. Đó là một tiến trình kéo dài từ hai tháng đến 6 tháng và không biết có xong hay không, được hay không. Sự sốt ruột vì không thấy phía chủ nợ của chủ nhà trả lời gì thường làm cho không ít người mua nhà “short sale” bỏ cuộc giữa chừng vì không thể chờ mãi.

Chính vì vậy, những ai kiên nhẫn theo đuổi đến cùng có thể được hưởng lợi. Càng kiên nhẫn càng có hy vọng mua được căn nhà dưới giá thị trường.

Phải biết mình đang đối diện với những ai

Trong một vụ mua nhà bán dưới món nợ, tham dự vào trong tiến trình này phức tạp hơn mua nhà trực tiếp từ người chủ hay mua nhà bán trên thị trường do ngân hàng tài trợ xiết nợ. Người mua nhà sẽ phải làm việc với địa ốc viên của chủ nhà, chủ nhà, và đằng sau lưng những người này là chủ nợ trên căn nhà không ra mặt nhưng lại là thành phần quyết định bán với giá nào. Đó chính là lý do tại sao nhà bán dưới món nợ lại kéo dài từ hai cho đến 6 tháng thay vì một tháng tới một tháng rưỡi của một vụ mua nhà bình thường.

Ngân hàng tài trợ (chủ món nợ) thỏa thuận để chủ nhà bán căn nhà với giá thấp hơn món nợ để họ tránh phải xiết nợ và lấy lại căn nhà và bán lại trên thị trường. Họ muốn tránh sự tổn thất tiền bạc nhiều hơn khi xiết nợ và tự bán lại căn nhà. 

Trong hoàn cảnh thị trường tồi tệ, họ ngập tràn các trường hợp phải dàn xếp bán nhà dưới món nợ, nên sự chờ đợi lâu lắc đến sốt ruột hay thất vọng là điều dễ hiểu.

Nhờ một người có kinh nghiệm đại diện

Vì sự phức tạp của tiến trình mua nhà dưới món nợ, cái tốt nhất cho một người có nhu cầu mua nhà là nhờ một chuyên viên địa ốc từng có kinh nghiệm mua nhà dưới món nợ. Để hoàn tất một vụ mua bán nhà loại này, có rất nhiều việc phải làm hơn là một vụ mua bán nhà bình thường. Bởi vậy, trước khi nhờ một địa ốc viên đại diện cho mình, cần hỏi cặn kẽ xem người này đã có nhiều kinh nghiệm giúp khách hàng mua nhà dưới món nợ chưa. Nếu câu trả lời có vẻ không đáng tin cậy, tìm người khác.

Không trả giá bất cứ căn nhà nào

Các ngôi nhà bán dưới món nợ có thể có những đặc thù. Tránh những trường hợp rắc rối vì dễ mất thời giờ và hỏng việc. Chọn căn nào chỉ có một món nợ duy nhất. Những căn nhà mà người chủ có ba, bốn món nợ trên đó, sự điều đình rất phức tạp. Càng có nhiều chủ nợ, càng có nhiều người phải điều đình, càng khó, càng tốn nhiều thời giờ.

Nếu biết căn nhà đó đang được một người nào khác trả giá, tránh được thì tốt. Bởi vì, quí vị phải xếp hàng sau những người khác nếu quí vị không trả giá cao hơn và không có những điều kiện xin mua hấp dẫn hơn.

Địa ốc viên đại diện cho chủ nhà thường đợi xem cái bản hợp đền đề nghị mua trước có bị từ chối hay không, rồi mới đẩy cái hợp đồng đề nghị kế tiếp vào. Nếu một đơn đề nghị mua được chấp thuận và người ta đi làm thủ tục vay nợ, những người giữ hợp đồng đề nghị mua sau phải nằm đợi kết quả.

Trả giá hợp lý

Bước đầu tiên là được một địa ốc viên đại diện gửi bản hợp đồng đề nghị mua nhà. Không nên căn cứ theo giá bán căn nhà được địa ốc viên của chủ nhà quảng cáo. Theo nhiều chuyên viên địa ốc kinh nghiệm trong dịch vụ này, địa ốc viên đại diện chủ nhà thường niêm yết (list) bán căn nhà khá xa dưới số tiền mà chủ nhà đang nợ. Mục đích là hấp dẫn người đọc quảng cáo. Tuy nhiên, chủ món nợ sẽ từ chối những đề nghị mua thấp quá xa dưới trị giá căn nhà. Trước khi cứu xét một đề nghị mua, họ cũng đã phải khảo cứu, biết giá trị căn nhà trên thị trường, tính toán cộng thêm các tốn kém liên quan, họ sẽ còn lại bao nhiêu nếu bán. Số tiền thu hồi nhiều hơn là một vụ xiết nợ, họ có thể chấp thuận. Nếu ít hơn, họ từ chối.

Bởi vậy, trước khi đưa đê nghị mua, hãy thảo luận với địa ốc viên của quí vị để biết trị giá căn nhà trên thị trường (qua ý kiến của một chuyên viên định giá trị căn nhà - appraiser- hay một số websites như zillow.com để biết giá trị phỏng định). Nếu trị giá căn nhà thấp hơn là giá niêm yết (list price), trả giá thấp hơn giá đó 10%.

Để được chủ món nợ cứu xét thuận lợi hơn, nên kèm theo bản hợp đồng đề nghị mua một lá thư từ nhà tài trợ của quí vị cho hay quí vị đã được chấp thuận cho vay tiền. Sự chuẩn bị sẵn sàng này giúp cho chủ món nợ biết là tiến trình mua bán có dấu hiệu suôn sẻ.

Hãy bảo vệ lấy mình

Sau khi khảo cứu cẩn thận, địa ốc của quí vị giúp soạn thảo và nộp bản đề nghị mua cho chủ nợ của căn nhà. Quí vị sẽ được yêu cầu ký một bản hợp đồng. Thảo luận với phía đại diện chủ nhà xem chủ nợ có chịu gánh hết mọi phí tổn liên quan đến vụ mua bán này không. Đồng thời, nêu rõ trong bản đề nghị hợp đồng là quí vị sẽ không thuê người làm bản định trị giá căn nhà (appraisal report) và thuê người kiểm tra tình trạng căn nhà (home inspection report) cho tới khi bản đề nghị mua chắc chắn được chấp thuận. Như vậy, quí vị sẽ đỡ tốn những khoản tiền mà nếu vụ mua nhà không xong, không phí những số tiền như vậy.

Cũng đừng đề nghị đặt cọc quá nhiều tiền vì như vậy, sẽ kẹt một số tiền lớn, cho tới khi bản đề nghị mua của quí vị được chấp thuận.

Chờ dài cổ

Sau khi nộp bản đề nghị mua, quí vị có thể không nghe thấy chủ nợ trên căn nhà có phản ứng gì suốt nhiều tuần lễ, có thể lên nhiều tháng. Hãy liên lạc thường xuyên với địa ốc viên của quí vị và thúc người này tiếp xúc với phía bên kia. Nếu địa ốc viên của chủ nhà tiếp xúc với chủ nợ gần như hàng ngày, cơ hội biết kết quả sẽ sớm hơn rất nhiều. Bởi vậy, địa ốc viên của quí vị cũng phải săn đón địa ốc viên của chủ nhà thường xuyên mới được việc hơn.

Mua nhà dưới món nợ, đòi hỏi cả hiểu biết và kiên nhẫn.