Mua nhà hay thuê nhà, bài 2

Lúc này, ắt hẳn có nhiều người phân vân, không biết có nên mua nhà hay không. Lý do là vì, giá nhà xuống thấp, lãi suất vay mượn cũng thấp, nếu không mua sợ rằng bỏ lỡ cơ hội, sau này sẽ không bao giờ có thể mua được nữa. Nhưng, một mặt, chúng ta cũng sợ rằng nếu mua rồi mà giá nhà lại xuống thấp hơn thì lỗ to. Trong khi đó, vẫn còn cảnh những người có nhà mà trả nợ nhà băng không nổi, rốt cuộc phải bỏ nhà ra đi trong ê chề thất bại, một tình cảnh không ai muốn lâm vào.
Trước sự phân vân ấy, một luật sư nổi tiếng về thị trường địa ốc, bà Shari Olefson, đã đưa ra vài qui tắc cụ thể để tính toán, qui tắc thứ nhất là Luật 15 theo đó, chúng ta không nên cố mua những căn nhà trị giá cao hơn 15 lần số tiền thuê nhà phải trả trong một năm. Bài trước đã nói khá chi tiết về qui luật ấy. Hôm nay chúng ta sẽ nghe Luật Sư Olefson trình bày qui luật thứ hai: Xác định khả năng của mình.

Xác Định Khả Năng của Mình: Luật Gấp 3

Nếu tìm được căn nhà vừa ý mà giá cả không đến nỗi quá cao (dưới 15 lần tiền thuê nhà 1 năm) là bạn đã có thể quyết định được một nửa. Nửa còn lại còn phải nhìn tới khả năng tài chánh của mình. Dĩ nhiên, mua nhà là một đầu tư lớn, ai cũng phải cố gắng mới có thể mua nhà và giữ nhà ít nhất cho đến khi tình hình thuận lợi để bán lại kiếm lời, nếu không muốn nói là giữ để ở luôn cho đến hết đời.
Tuy nhiên, nếu phải cố gắng quá sức, cố gắng đến nỗi phải bỏ nhiều tiện nghi khác trong đời sống, hoặc mỗi lần nhìn thấy “bill” là xanh mặt, thì thật là không nên. Bởi vì, như vậy thì cái nhà đó đâu có đưa đến “an cư,” trái lại còn mang đến xáo trộn và lo lắng. Nên luật sư Olefson có đưa tiếp ra qui luật thứ 2 để xác định khả năng tài chánh của gia đình mình, có tên Luật Gấp 3. Nghĩa là: Lợi tức của gia đình phải gấp 3 tiền trả nợ nhà băng, gọi là tiền mortgage hàng tháng. Xin bạn xem một vài con số sau đây:
Nếu lợi tức của gia đình/tháng là $3,000, tiền trả mortgage/tháng không nhiều hơn $1,000.
Nếu lợi tức của gia đình/tháng là $4,000, tiền trả mortgage/tháng không nhiều hơn $1,333.
Nếu lợi tức của gia đình/tháng là $5,000, tiền trả mortgage/tháng không nhiều hơn $1,666.
Thí dụ: Nếu lợi tức của tất cả những người đi làm trong gia đình gom lại được $3,000 một tháng, thì bạn chỉ nên dành ra khoảng $1,000 để trả tiền Mortgage mà thôi. Ấy là chưa kể, ngoài tiền Mortgage, bạn còn phải trả tiền bảo hiểm hỏa hoạn, tiền thuế đất, và dự trù sửa chữa, tân trang.... Đây là những chi phí mà khi đi thuê nhà, bạn không bao giờ phải lo đến.
Tương tự như vậy, nếu income gia đình là $4,000 thì bạn có thể dành ra $1,333 để trả tiền nhà băng. Và, với income là $5,000, gia đình bạn có thể dành ra tới $1,666 để trả nợ nhà băng.
Phải trả hơn những con số đó, gia đình bạn sẽ lâm cảnh “giật gấu vá vai”, đưa đến nhiều căng thẳng và bất trắc, đó là điều không tốt gì hơn, thậm chí còn tệ hơn so với cảnh đi thuê nhà.
Tiện đây, xin giải thích trước vài thắc mắc:
1. Do đâu chúng ta biết được phải trả tiền nhà mỗi tháng bao nhiêu? Nếu có Agent (tức người trung gian giúp tìm nhà và làm giấy tờ mua bán), bạn có thể hỏi người này. Bằng không, chúng ta có thể dùng những bản tính toán trên mạng Internet, gọi là Amortization Table. Đây là những phương tiện tính toán rất ích lợi nhờ đó bạn có thể suy ra được mình có khả năng mua nhà với giá bao nhiêu (Bởi vì, giá nhà càng cao thì bạn phải vay mượn nhiều, làm tăng số tiền trả nợ hàng tháng lên). Chúng ta không nên cố mua những căn nhà mà tiền trả nợ hàng tháng “ngốn” tới hơn 1/3 hoặc thậm chí tới một nửa số lợi tức mà gia đình mang về nhà sau khi đã trừ thuế và các phí khoản cố định khác, gọi là Net Income. Qui luật gấp 3, vì thế, cũng có thể được gọi là qui luật 1/3.
2. Áp dụng vào phần lớn gia đình người Việt trên đất Mỹ, thì sự tính toán trên đây thường là... trật lất, nếu chỉ vin vào những con số trên giấy tờ. Chủ yếu là vì, không giống như những người dân Mỹ địa phương chỉ có 1 gia đình sống trong 1 căn nhà (vì thế mới sinh ra tên gọi Single Family Home, có nghĩa là nhà dành cho một gia đình), chủ nhà gốc Việt thường rủ anh em, họ hàng đến ở chung... nếu không thì cũng đánh tiếng cho người khác đến thuê lại một phòng hoặc vài ba phòng, để cùng chia sẻ gánh nặng nợ nần.
Số tiền thu được của những người đến ở chung không được tính tới trên giấy tờ, nhưng rất có ảnh hưởng trên thực tế. Vì thế, nếu muốn áp dụng qui luật 1/3, chúng ta phải tính cả những nguồn Income bằng tiền mặt nữa. Và cũng chính vì lẽ đó mà người Việt thường khó có thể chứng minh về Income qua giấy tờ khi mua nhà, nhưng nếu đã mua được nhà rồi, thì rất ít khi để cho nhà băng sai áp (kéo nhà) vì không đủ tiền trả nợ hàng tháng.

Tiền Down và tiền giấy tờ:

Ngoài ra, để có thể mua được nhà, chúng ta còn phải có sẵn một số tiền bằng ít nhất 20% giá mua căn nhà, bên cạnh khoảng $10,000 tiền giấy tờ. Đó là mức tối thiểu nhà băng buộc người mua bỏ vào căn nhà - gọi là tiền Down - trước khi cho vay mượn số còn lại. Nếu có thể down được nhiều hơn mức 20% thì càng tốt, nhờ đó số nợ sẽ giảm bớt, kéo theo tiền trả nợ hàng tháng sẽ ít hơn.
Trên đây là 2 qui tắc giúp chúng ta suy nghĩ về việc có nên mua nhà, hay tiếp tục đi ở thuê. Với chúng, người tiêu thụ có thể suy nghĩ khá độc lập, dựa vào hoàn cảnh cá nhân của mình, chứ không chịu ảnh hưởng bởi trào lưu thị trường, hoặc sự thuyết phục của người Agent. Có như vậy thì mới được “an cư” trước khi “lạc nghiệp.”
Erictran15751@gmail.com