Mướn nhà: Trách nhiệm và quyền lợi

Luật Sư Trần Khánh Hưng

Trong tình trạng thị trường địa ốc hiện nay, việc mua nhà là một sự rất khó khăn. Với những người chưa mua nhà, việc mướn nhà có lẽ sẽ còn kéo dài trong một thời gian tới.

Để bảo vệ quyền lợi cho người mướn nhà, căn nhà cho mướn phải đủ những tiêu chuẩn và tuân theo những điều kiện của tiểu bang và của thành phố về sức khoẻ và sự an toàn cho người mướn nhà. Điều này không phải chỉ có khi bắt đầu cho mướn nhà, mà cả trong suốt thời gian cho mướn nữa. Khi có những hư hại có thể làm ảnh hưởng đến sự an toàn hay sức khoẻ của người mướn nhà, chủ nhà có bổn phận phải sửa chữa những sự hư hại này, để căn nhà hội đủ điều kiện cho mướn.

Như vậy chủ nhà có phải luôn luôn trách nhiệm về bất cứ những hư hại này không?

Điều này cũng không hoàn toàn đúng. Người mướn nhà cũng có trách nhiệm giữ gìn căn nhà cùng những đồ vật trong nhà, và cả những khu vực công cộng (common area) của căn nhà hay chung cư mà họ mướn. Người mướn nhà cũng phải chịu trách nhiệm nếu những hư hại là vì sự bất cẩn, hay phá hoại do chính những người mướn nhà, hay gia đình, bạn bè, khách khứa của họ gây ra. Ngay cả khi có sự hư hỏng làm ảnh hưởng đến sự an toàn hay sức khỏe của người mướn nhà như đã đề cập ở trên, chủ nhà cũng chưa chắc bị luật pháp bắt buộc phải sửa chữa, nếu người mướn nhà đã không hoàn thành trách nhiệm về phần của họ.

Người mướn nhà phải có trách nhiệm gì?

Người mướn nhà phải thực hiện những điều sau đây:

Giữ căn nhà sạch sẽ, vệ sinh. 

Rác rưởi phải được đổ đúng nơi, theo quy định của thành phố, trừ trường hợp chủ nhà đồng ý chịu trách nhiệm về việc đổ rác, và điều này phải ghi rõ trong hợp đồng.

Sử dụng những hệ thống ống nước hay điện tử một cách đúng đắn. Thí dụ không được sử dụng điện quá tải, hay làm nghẹt lò sưởi v.v...

Sử dụng nơi mướn đúng theo công dụng của nó. Chẳng hạn không được nấu nướng trong phòng ngủ, hay tắm rửa trong phòng bếp.

Không được phá hoại tài sản của căn nhà hay cho phép người khác làm điều này.

Không được tháo gỡ những tài sản thuộc về căn nhà, hay cho phép người khác làm điều này.

Thông báo cho chủ nhà về những hư hỏng có thể ảnh hưởng đến sự an toàn hay sức khoẻ của người mướn nhà.

Căn nhà tôi đang mướn bị bể ống nước mà chủ nhà không chịu sửa, vậy tôi phải làm gì?

Chủ nhà có bổn phận phải giữ gìn căn nhà cho mướn. Tuy nhiên, nếu chủ nhà vẫn không chịu sửa sau khi được thông báo thì bạn có thể làm những việc sau:

Tự bạn sửa chữa tình trạng này.

Gọi người đến sửa và trừ số tiền này vào tiền nhà tháng tới.

Giảm số tiền trả tiền nhà hoặc không trả tiền nhà cho đến khi tình trạng hư hỏng được sửa chữa.

Dọn ra khỏi nhà, dù bạn vẫn còn trong thời hạn của hợp đồng thuê nhà.

Luật pháp cũng có những điều luật để bảo vệ quyền lợi của người mướn nhà. Chủ nhà không được trả thù người mướn nhà, nếu người mướn nhà thưa kiện hay khiếu nại về việc sửa chữa không giấy phép hay không đúng tiêu chuẩn của thành phố, hay thiếu tiêu chuẩn vệ sinh nơi họ mướn nhà, hoặc chủ nhà không chịu sửa chữa những hư hỏng như lò sưởi, hay hệ thống nước bị hư v.v...

Những việc làm nào của chủ nhà bị coi là trả thù?

Nếu người mướn nhà đã sử dụng quyền của họ để thực hiện những việc sau đây, hoặc ngay cả khi họ chỉ mới thông báo, hoặc hăm dọa chủ nhà là họ sẽ làm những việc này:

Thông báo với chủ nhà về tình trạng của căn nhà để chủ nhà sửa chữa.

Sửa chữa những hư hỏng rồi trừ tiền mướn nhà.

Khiếu nại với những cơ quan hữu trách về tình trạng của căn nhà.

Nộp đơn thưa kiện về tình trạng của căn nhà.

Trình báo với những cơ quan hữu trách để chủ nhà bị phạt, vì căn nhà không đủ tiêu chuẩn, hay có những sửa chữa không giấy phép, hay không đúng quy định.

Sau đó, những hành động sau đây của chủ nhà  sẽ có thể bị coi là trả thù:

Đuổi nhà hay hăm dọa đuổi nhà.

Không tiếp tục gia hạn hợp đồng.

Tăng tiền mướn nhà.

Giảm bớt sự phục vụ cho người mướn nhà.

Tôi mướn nhà theo hợp đồng hàng tháng (month-to-month).  Hai tháng trước tôi có khiếu nại với thành phố về việc căn nhà tôi mướn xây phòng không đúng tiêu chuẩn

và sau đó chủ nhà đòi nhà lại. Tôi phải làm cách nào để chứng minh là chủ nhà  có ý trả thù về việc tôi khiếu nại với thành phố?

Người mướn nhà không phải chứng minh điều này. Luật pháp cho là người chủ nhà có ý trả thù nếu chủ nhà làm những việc đã đề cập ở trên, trong vòng một thời gian là 6 tháng, sau khi người mướn nhà sử dụng quyền của mình để đòi chủ nhà sửa chữa, khiếu nại hay thưa kiện chủ nhà. Chủ nhà sẽ là người phải chứng minh là việc làm của họ vì những lý do khác, chứ không phải vì trả thù người mướn nhà. Tuy nhiên, bạn nên giữ một bản liệt kê những sự việc xảy ra, và những đối thoại hay liên lạc giữa bạn và chủ nhà trong thời gian này để làm bằng chứng, nếu có việc thưa kiện sau này. Ngoài ra, bạn phải trả tiền nhà đầy đủ, và cũng không được dùng lý do chủ nhà trả thù quá 2 lần trong vòng 12 tháng vừa qua.

Những trường hợp nào bị coi là đuổi người trái phép (wrongful eviction)?

Khi chủ nhà đuổi người thuê nhà bằng cách cúp điện, gas, hoặc nước, hay hăm dọa ảnh hưởng đến sự an ninh của nguời mướn nhà, hoặc đuổi người mướn nhà bằng cách ném đồ đạc của họ ra đường, hay thay ổ khoá để họ không vào nhà được; những trường hợp này đều trái luật và người thuê nhà có thể kiện chủ nhà để đòi bồi thường thiệt hại, và ngay cả để trừng phạt chủ nhà.