Nhà tài trợ cứu xét hồ sơ xin vay chặt chẽ hơn

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Lãi suất tài trợ địa ốc hiện đang xuống thấp kỷ lục, những ai có nhu cầu vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ chắc chắn phải rất phấn khởi.
Bản tường trình hàng tuần của đại gia tài trợ địa ốc Freddie Mac cho hay lãi suất trung bình của chương tài trợ 30 năm lãi suất cố định là 3,36%, tụt xuống từ 3,40% của tuần lễ trước. Lãi suất của chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định chỉ có 2,69%, xuống từ 2,73% của tuần lễ trước. Đây là mức thấp trung bình kỷ lục mới.
Trên thực tế, lãi suất của chương trình tài trợ 30 năm cố định ở nhiều công ty tài trợ tại quận Cam có lãi suất từ 3,25% đến 3,50%, và chương trình tài trợ 15 năm lãi suất cố định từ 2,50% đến 2,75% tùy số tiền trả trước, tùy bản tiểu sử tín dụng đẹp hay có đôi chút lợn cợn khiến nhà tài trợ tìm cách thủ thế.
Liên tiếp 3 tuần lễ vừa qua, lãi suất tài trợ địa ốc đã từ từ xuống thấp hơn khi Quỹ Dự Trữ Liên Bang (Fed) loan báo mua gấp đôi số lượng chứng khoán bảo đảm bằng địa ốc (mortgage-backed securities) ít ra từ nay đến cuối năm.
Fed muốn tác động vào thị trường tài trợ địa ốc để tạo chuỗi ảnh hưởng dây chuyền, thúc đẩy cho nền kinh tế tiến lên. Bằng chiến lược này, những người vay tiền mua nhà hay tái tài trợ món nợ trên căn nhà được hưởng ân huệ đầu tiên.
Trước những tin tức như vậy, có thể nhiều người tin rằng các ngân hàng và công ty tài trợ sẽ nới lỏng tiêu chuẩn cứu xét hồ sơ để cho vay nhiều hơn, kiếm tiền nhiều hơn. Không hẳn như thế.
Nhiều tháng qua, đã có rất nhiều lời phàn nàn xuất hiện trên báo kêu ca về sự khó khăn vay được một món tiền. Tỉ lệ bị từ chối rất cao khiến rất nhiều người mất cơ hội mua nhà hay tái tài trợ món nợ trên căn nhà.
Sự khó khăn, chặt chẽ đã diễn ra từ khi thị trường địa ốc sụp đổ, hậu quả của mấy năm liên tiếp tiêu chuẩn cho vay bị thả lỏng gần như không thể nào lỏng hơn nữa.
Mới đây, những dữ kiện của kỹ nghệ tài trợ địa ốc cho hiểu là càng ngày, các nhà tài trợ càng siết chặt tiêu chuẩn cứu xét đơn chứ không phải dễ dãi hơn. Thời gian cứu xét hồ sơn xin vay dài hơn chứ không phải rút ngắn lại. Như vậy, từ khi người bán và người mua đạt thỏa thuận bán mua một căn nhà có thể lâu hơn 6 tuần lễ nhiều nhưng thời gian trung bình của những năm trước.
Điểm số tín dụng (credit scores) trung bình của những đơn xin vay tiền được chấp thuận trong tháng 8-2012 là 750 điểm FICO, cao hơn cùng thời gian này năm ngoái tới 9 điểm. Đó là phúc trình của công ty Ellie Mae Inc., ở Pleasanton, California, công ty kỹ thuật điện toán được rất nhiều nhà tài trợ và ngân hàng sử dụng.
Điểm số FICO là bảng điểm đánh giá độ đáng tin cậy của một người xin vay nợ được sử dụng rộng rãi trong kỹ nghệ tài trợ địa ốc. Điểm thấp nhất là 300 là cao nhất là 850 dựa trên các dữ kiện của bản tiểu sử tín dụng (credit report) do ba công ty Experian, TransUnion và Equifax cung cấp. Điểm càng cao bao nhiêu, người xin vay tiền đáng tin cậy bấy nhiêu để cho vay.
Khi điểm số tín dụng được hạ thấp xuống hơn mà cứu xét hồ sơ là dấu hiệu nhà tài trợ nới lỏng điều kiện cho vay.
Theo nguồn tin trên, với hai đại công ty của chính phủ liên bang Fannie Mae và Freddie Mac thì điểm số tín dụng trung bình được họ mua lại hợp đồng tài trợ còn cao hơn, lên tới mức trung bình là 769 điểm (đối với loại tái tài trợ), leo thang 6 điểm so với tháng 8-2011. Còn đối với hợp đồng vay nợ mới (mua nhà) thì trung bình là 763 điểm, cao hơn chỉ 1 điểm so với năm ngoái.
Bên cạnh đó, một số chi tiết khác chứng tỏ nhà tài trợ khó khăn hơn khi cứu xét hồ sơ:
Một người trung bình mua nhà đi vay tiền qua chương trình tài trợ được Fannie-Freddie mua lại nợ có số tiền trả trước trung bình 21% trong tháng 8-2012 với tỉ lệ nợ nần so với lợi tức (debt-to-income) rất sạch sẽ (tức là không có nợ nần ngang dọc như nợ thẻ tín dụng, nợ mua xe, v.v.).
Những ai đã vay tiền mà bị các nhà tài trợ từ chối có điểm số trung bình tới 734 điểm, một mức điểm số trước đây nhiều năm có thể được chấp thuận dễ dàng qua các chương trình tài trợ thường được gọi là “conventional loans”, tức là món nợ theo các tiêu chuẩn được Fannie Mae và Freddie Mac đưa ra.
Với các món nợ được Tổng Cục Gia Cư FHA (Federal Housing Administration) chấp thuận bảo đảm để vay cũng có điểm số tín dụng trung bình là 717 điểm trong tháng 8-2012 của những người xin tái tài trợ món nợ, tăng 11 điểm so với thời gian này năm ngoái, theo các dữ kiện của công ty Ellie Mae. Các người xin vay tiền mua nhà qua FHA cũng có điểm số tín dụng trung bình là 700, thấp hơn 1 năm trước được 4 điểm nhưng vẫn khá cao so với thời gian mấy năm trước đây.
Rất nhiều người không vay tiền được các chương trình “conventional” đã chạy qua vay các chương trình do FHA bảo đảm vì cơ quan này đòi hỏi tiền trả trước tối thiểu chỉ có 3,5%, điểm số tín dụng đòi hỏi thấp hơn. Cơ quan FHA chấp thuận bảo đảm cho người ta vay tiền với điểm số tín dụng chỉ cần 500 điểm nhưng thật ra họ hiếm có những hồ sơ chấp thuận nằm bên dưới 580 điểm.
Tiêu chuẩn FHA đòi hỏi thấp hơn nhưng các loại lệ phí bảo đảm món nợ rất cao nên những ai không vay nổi các chương trình “conventional” mới chịu chạy qua đó. - (VĐ)

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.