Sáng kiến sẽ giúp bán nhà nhanh hơn

Minh Nguyên

Bối cảnh

Theo các con số do Hiệp Hội Địa Ốc California (CAR) nêu ra, số ngôi nhà đang được giới thiệu bán trên thị trường trong Tháng Hai 2008 tại tiểu bang cần phải bán tới 14.3 tháng mới hết. So với một năm trước, chỉ số này chỉ có 8.3 tháng.

Một thị trường địa ốc gọi là “thị trường của người bán” (seller’s market) khi lượng nhà cung ứng có thể tiêu thụ hết trong vòng ba tháng hoặc ít hơn. Khi đó, người ta tranh nhau để mua, giá nhà tăng ào ào.

Nhưng khi thị trường đầy ngập nhà mà người mua ít đi, tung nhà ra thị trường mà nửa năm sau hoặc chờ đợi lâu hơn mới bán được, giá nhà theo nhau đi xuống. Trong tình hình thị trường của người mua (buyer’s market), người mua tha hồ lựa chọn một cách thỏai mái, trả giá một cách thoải mái chứ không phải tranh cướp mới có. Nếu lượng nhà trên thị trường nhiều đến 14 tháng mới hy vọng bán hết (giả sử không có nhà nào khác được tung ra thêm), phải nói là rất tồi tệ.

Bản tường trình ngày 24/3/2007 của CAR cho thấy số ngôi nhà bán được trong tòan tiểu bang vào Tháng Hai 2008 đã giảm 28.5% so với cùng thời gian này của năm 2007. Trong khi đó, giá nhà của Tháng Hai 2008 cũng sụt giảm mất 26.2% so với cùng thời gian của năm 2007.

Riêng với khu vực Quận Cam, giá nhà trung bình Tháng Hai 2008 là $596,520 trong khi một năm trước trung bình là $692,820, tức mất gần đứt $100,000.

Tại khu vực quận Los Angeles, giá nhà trung bình Tháng Hai 2008 là $467,200 trong khi cùng thời gian này của năm 2007 là $584,210, tức đã tuột mất $117,010.

Cần sáng kiến để bán nhà nhanh hơn

Khi thị trường nhà bán như tôm tươi, thảm bẩn, phòng tắm do dáy cũng chẳng thấy ai chê. Người ta vẫn mua. Nhưng trong một thị trường tồi tệ, người ta quệt ngón tay vào mặt kính trên cửa sổ xem có sạch hay không. Rồi chê ỏng chê eo này nọ và bỏ đi.

Để bán nhà khi tình hình khó khăn ế ẩm, người chủ nhà phải có sáng kiến hay chấp nhận các sáng kiến do địa ốc viên đề nghị trong hòan cảnh riêng của mình, để hy vọng bán nhà nhanh hơn, được giá hơn.

Nhiều biện pháp quen thụôc được áp dụng trong tình hình này như tân trang nhà cho mới hơn, quảng cáo cho hay, sắp xếp lại đồ đạc trong nhà mà sau này người ta gọi là “Home Staging” cho lịch sự bắt mắt hơn, sơn nhà thay mái, sửa lại vườn trước sân sau v.v...Bên cạnh đó, chủ nhà có thể cho người mua thiếu lại ít tiền (seller financing) cũng không phải là một điều kiện kém hấp dẫn.

Tân trang lại căn nhà, đặc biệt là làm mới lại hòan tòan nhà bếp và phòng tắm, là điều “ăn khách” nhất từ trước đến nay. Phần lớn các người đi mua nhà đều thích có nhà bếp tân kỳ, nhà tắm mới với các trang bị hiện đại. Ba bốn năm trước, sự tân trang lại nhà bếp và phòng tắm không những làm cho căn nhà trở nên giá trị hơn mà còn giúp chủ nhà kiếm thêm nhiều tiền khi bán. Bây giờ, các bản khảo cứu đều nói chủ nhà không lấy lại được số tiền đầu tư vào nhà bếp, phòng tắm.

Cũng vậy như việc thay mái nhà quá cũ, sơn lại trong ngoài, làm đẹp lại vườn trước sân sau. Vấn đề chỉ là giúp so sánh với các nhà cùng xóm, cùng khu vực được tung ra thị trường. Nếu các nhà cùng bán trên thị trường, cùng một khoảng giá tiền, cùng khu vực, diện tích tương tự, có tình trạng căn nhà đẹp hơn, vượt trội hơn nhiều mặt thì dễ bán hơn.

Quảng cáo thật khéo chỉ kéo được chân người ta tới tận nơi để xem nhưng chưa chắc đã bán đựơc nhà. Người ta đánh giá, so sánh giữa nhiều căn nhà khác nhau để quyết định xem nên mua căn nào.

Theo giới chuyên môn, một trong những giải pháp khả thi để giúp bán nhà dễ hơn trong tình hình thị trường chậm chạp hiện nay là chủ nhà tài trợ một phần giá mua nhà cho người mua.

Sự tài trợ này nằm ở nhiều hình thức khác nhau với những điều kiện khác nhau do sự thỏa thuận của đôi bên.

Trả tiền phí tổn vay nợ và thủ tục chuyển nhượng bất động sản

Phí tổn vay nợ và các lọai lệ phí liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, gọi chung trong nhóm từ “closing cost” là một số tiền lớn, tốn từ vài ngàn đến hơn chục ngàn đô la tùy trường hợp. Nếu chủ nhà gánh cho người mua số tiền này, đỡ cho người mua rất nhiều cũng như tạo tâm lý tốt đẹp cho người mua. Rất nhiều trường hợp, người đi mua nhà “chạy” được đủ số tiền trả trước (downpayment) thì đuối sức. Chạy cố thêm ít ngàn để lo chuyện giấy tờ thì hết chỗ chạy rồi. Nếu chủ nhà gánh cho, đó là cái phao cứu mạng.

Chủ nhà cho vay nợ nhất

Nếu chủ nhà đã trả dứt nợ và làm chủ hòan tòan căn nhà, người chủ có thể đứng tài trợ cho người mua và trở thành chủ nợ của người mua. Khi trường hợp này xảy ra, thủ tục mua nhà có thể nhanh hơn. Nhưng nếu muốn đúng luật và bảo đảm quyền lợi, cách tốt nhất là nên nhờ một văn phòng chuyên về luật địa ốc đứng ra đại diện và thảo bản hợp đồng bán nhà và tài trợ, cũng như cứu xét xem người mua có hội đủ các điều kiện mua nhà không.

Chủ nhà cho người mua vay lại, số tiền lời bán nhà sẽ không phải trả thuế ngay mà được khai dưới hình thức lợi tức nhận đựơc định kỳ hàng năm (installment payment). Thuế lợi tức sẽ nhẹ đi nhiều trong khi vẫn có lợi tức hàng tháng để xài. Nếu con nợ (người mua) không theo đúng bản hợp đồng, chủ nhà có quyền siết nợ (foreclose) theo các điều kiện được qui định và thỏa thuận.

Cho vay nợ nhì

Trường hợp chủ nhà vẫn còn nợ ngân hàng một số tiền trên căn nhà nhưng có nhiều tiền (equity) trong căn nhà, có thể chấp nhận cho người mua vay lại một số tiền. Khi người mua đi vay một số tiền khác là món nợ chính (first mortgage), chủ nhà cho thiếu lại một số tiền sẽ trở thành chủ món nợ nhì (second mortgage). Chủ món nợ nhì trên căn nhà, nếu con nợ không trả theo các điều kiện đã thỏa thuận cũng có quyền siết nợ để đòi. Tuy nhiên, vì là nợ nhì, món nợ nhất phải được trả trước và còn dư đồng nào mới tới tay chủ món nợ nhì.

Cho thuê với cơ hội mua lại (lease with option to buy)

Chủ nhà chấp nhận cho người mua thuê nhà với sự đồng ý bán cho người mua trong một hạn kỳ đôi bên thỏa thuận. Trong đó, một phần hay tòan thể tiền thuê hàng tháng sẽ được cộng dồn lại thành tiền trả trước (downpayment) để mua căn nhà theo một cái giá bán hai bên đồng ý. Dĩ nhiên, hợp đồng này cũng là một văn kiện ràng bụôc pháp lý nên cần phải nhờ các văn phòng chuyên môn tư vấn để tránh sơ sẩy.

Nói chung, từ trước đến nay, chủ nhà cho người mua vay lại tiền là các chuyện ít xảy ra. Chủ nhà nào khi bán nhà cũng đều muốn bán cho gọn, cầm được đồng nào thì đi luôn. Mấy ai thích dây dưa phức tạp.

Trên đây chỉ là một số trong những sáng kiến có thể thực hiện để giúp nhà bán nhanh hơn. Tùy hòan cảnh và sự lượng định tình thế mà người chủ đem căn nhà ra bán trên thị trường chọn lấy giải pháp nào thích hợp nhất, có lợi nhất. Tham vấn với đại diện địa ốc và một luật sư chuyên về địa ốc là các người có các ý kiến chuyên môn. Cái gì cũng có cái lợi, cũng có cái hại.