Thay đổi chủ quyền: Ảnh hưởng thuế nhà thế nào?

Ls. Trần Khánh Hưng

Khi sang tên, chuyển nhượng bất động sản, có nhiều thứ thuế mà nguời bán phải trả, chẳng hạn transfer tax, capital gain, còn người mua thì phải lo trả thuế nhà theo giá trị hiện thời của căn nhà, gọi là property tax.

Sau tiền nhà, thuế nhà (property tax) là một trong những phí tổn nặng nhất cho căn nhà trong chi phí hàng tháng của chúng ta. 

Khi chúng ta mua nhà, thường thuế nhà trung bình là 1% của giá nhà, ngoại trừ những thuế phụ thu cho những khu vực công cộng như xây trường học, công viên. Sau khi mua nhà, tiền thuế nhà có thể tăng hàng năm theo thị trường, tối đa là 2% mỗi năm.  Có hai trường hợp có thể tăng thuế nhà theo giá trị mới của căn nhà là:

1. Mua bán, sang nhượng bất động sản, ngoại trừ một số trường hợp sẽ được miễn trừ.

2. Xây cất, sửa chữa căn nhà nhiều hơn sự bảo tồn bình thường (normal maintenance).

Những trường hợp nào được miễn trừ định thuế nhà theo giá mới?

1. Vợ chồng: Chuyển nhượng giữa vợ chồng, kể cả sự chuyển nhượng giữa hai vợ chồng khi hai người ly dị, hay khi một người qua đời.

2. Cha mẹ và con cái: Chuyển nhượng căn nhà chính (principal residence) từ cha mẹ sang con cái được miễn trừ.  Ngoài căn nhà này, tổng cộng những căn khác sẽ chỉ được miễn trừ cho đến $1.000.000 thôi.

3. Ông bà và cháu: Nếu cha mẹ cùng đã qua đời, chuyển nhượng từ ông bà sang cháu sẽ được miễn trừ tương tự như giữa cha mẹ và con cái.  Chuyển nhượng căn nhà chính (principal residence) được miễn trừ, và những căn khác chỉ được trừ đến $1.000.000.

4. Những người trên 55 tuổi hay bị tàn tật: Nếu  bán căn nhà họ đang ở và mua căn nhà khác với cùng giá trị hay thấp hơn, trong cùng một quận, trong vòng 2 năm kể từ ngày bán căn nhà họ ở, thì thuế nhà sẽ được giữ theo giá của căn nhà cũ.  Sự miễn trừ này chỉ được một lần trong đời thôi.

Ngoài ra, những người trên 55 tuổi, hay bị tàn tật cũng được hưởng quyền lợi này nếu bán căn nhà họ ở và mua nhà tại một trong những quận có chương trình giảm thuế này:  Orange, Los Angeles, San Diego, Ventura, Alameda, San Mateo, và Santa Clara.

5. Thêm hay bớt tên người co-sign: Nếu bạn có thể chứng minh được là người co-sign không có quyền lợi gì trong căn nhà, mà chỉ là người đứng tên để bạn có đủ điều kiện vay mượn tiền nhà băng thì việc thêm hay bớt tên nguời co-sign sẽ được miễn định giá nhà lại. Đây là việc rất thường xảy ra trong cộng đồng chúng ta, và ảnh hưởng có thể tốn kém và kéo dài nhiều năm. 

6. Thay đổi cách đứng tên trên chủ quyền: Chẳng hạn một người trước đây là độc thân, nay có gia đình, hay khi bạn chuyển căn nhà của bạn vào trong living trust.

Tôi mua căn nhà nhỏ với miếng đất rộng, rồi đập đi, xây lại thì thuế sẽ bị đánh thế nào?

Như đã đề cập ở trên, căn nhà sẽ bị định thuế lại nếu được xây cất lại, hay sửa sang nhiều hơn là những bảo tồn thông thường.  Tuy nhiên, chỉ những phần nào sửa đổi thì mới bị đánh giá lại.  Thí dụ bạn mua căn nhà 3 phòng từ 20 năm truớc, nay xây thêm một phòng ở đàng sau thành 4 phòng thì phần nhà cũ vẫn theo giá trị của 10 năm trước cộng với giá tăng lên của mỗi năm (không quá 2% mỗi năm), còn phòng mới xây thì sẽ bị định giá theo thị trường hiện thời và thuế sẽ đóng theo giá đó.

Việc xây cất, sửa đổi có được miễn trừ gì không?

Những trường hợp miễn trừ cho những căn nhà xây cất lại là:

1. Nhà xây hay sửa lại vì thiên tai (disaster), chẳng hạn như khi bị bão, lụt, v.v...

2. Nếu chính phủ mua lại căn nhà hay một phần đất để sử dụng cho công cộng (eminent domain), thì căn nhà mới xây hay sửa lại sẽ không bị định giá lại.  Những trường hợp này cũng không cần phải mua hay xây lại nhà mới trong cùng quận hay những quận có chương trình miễn thuế cho người lớn tuổi hay tàn tật kể trên.

3. Nếu căn nhà của bạn nằm trong những khu vực do chính phủ chỉ định là không đủ điều kiện sống vì lý do môi sinh, thì việc xây cất lại đuoục miễn định giá lại.

Nếu tôi nằm trong trường hợp miễn trừ thì tôi có tự động được miễn không bị định giá nhà lại không?

Không, ngược lại, khi có sự thay đổi chủ quyền hay sửa sang xây cất lại căn nhà, sở thuế có quyền định giá nhà lại để tăng thuế, và bạn phải là người chứng minh là bạn nằm trong trường hợp miễn trừ.

Làm sao sở thuế biết được việc thay đổi chủ quyền để định giá nhà lại?

Khi bạn có sự thay đổi chủ quyền trong bất động sản, bạn phải nộp Grant Deed tại quận, kèm theo một đơn gọi là Preliminary Change of Ownership.  Sở thuế nhà của quận sẽ dựa theo những dữ kiện bạn khai trong đơn này để quyết định việc có định giá nhà lại không.

Tôi đã điền đơn này khi làm giấy tờ bán nhà, mà vẫn nhận được tờ đơn này của sở thuế gửi về thì sao?

Như vậy có nghĩa là sở thuế nhà đấtï không nhận được đơn của bạn, hay tờ đơn điền không đầy đủ, hay thiếu hợp lệ.  Vì vậy, bạn vẫn phải điền đơn và gửi lại, ngay cả trong trường hợp bạn không còn là chủ căn nhà, nếu không muốn bị phạt.

Nếu tôi không đồng ý với quyết định tăng thuế hay định giá nhà tôi lại thì tôi phải làm gì?

Trước tiên bạn nên liên lạc với nhân viên sở thuế nhà để giải quyết vấn đề, nếu không được, bạn có thể xin cứu xét truờng hợp của bạn qua thủ tục khiếu nại (appeal).  Một hội đồng của sở thuế sẽ duyệt hồ sơ thuế nhà của bạn và có quyết định tối hậu.

Mỗi quận có thể có những điều kiện khác cho những sự miễn trừ kể trên.  Quý vị nên liên lạc với sở thuế nhà đất của quận (County Tax Assessor) nơi bạn cư ngụ để biết thêm chi tiết về trường hợp của mình.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề ảnh hưởng của thuế nhà khi có sự thay đổi chủ quyền, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại  davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA  92683.