Tìm một căn nhà có lợi nhất để cho thuê

Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

Thị trường địa ốc đang không mấy khá, ai cũng biết. Tuy nhiên, thị trường địa ốc luôn luôn có hai mặt tốt và xấu. Hoặc có lợi cho người bán, ngược lại, hoặc có lợi cho người mua. Khi lợi cho người này thì không có lợi cho người kia.

Hiện nay, thị trường đang có lợi cho người mua. Người Mỹ gọi là “buyer’s market”. Chẳng thế, những bản tường trình thị trường địa ốc gần đây cho biết, cứ 4 người mua nhà thì có một người mua nhà để đầu tư. Căn nhà này (thường là nhà bị ngân hàng siết nợ) có thể được người ta mua với giá rẻ, sửa chữa những chỗ cần thiết rồi bán lại ngay trên thị trường, kiếm ít lời. Tiếng dùng quen trong nghề gọi những người đầu tư kiểu ăn xổi này là “house flipper”. Hoặc người ta mua để cho thuê, lấy tiền cho thuê nhà trả nợ ngân hàng. Thời gian sau, khi thị trường lên giá, nhà đầu tư bán đi, kiếm lời nhiều hơn.

Rất nhiều người Việt Nam sau khi đã làm chủ một căn nhà, tiếp tục để dành tiền, mua thêm một căn khác để cho thuê. Rồi lại để dành, mua thêm căn nữa. Một số người hiện làm chủ một số chung cư (apartments).

Một số người khác lao đầu mua nhà (đặc biệt là nhà mới xây) tính chuyện đầu tư ăn xổi. Nhưng chẳng may, đầu tư vào lúc thị trường giá nhà lên cao nhất rồi tuột dốc nhanh chóng, các người này đã bỏ nhà chạy lấy người không ít. Riverside, San Bernadino, Fresno, Sacramento, Las Vegas, Phoenix, v.v., không thiếu người Việt Nam bỏ nhà chạy vì bán không nổi.

Trước khi bỏ tiền đầu tư địa ốc, dù muốn đầu tư kiểu ăn xổi hay tính cho thuê lâu dài, một trong những đóng góp vào sự an toàn cho nhà đầu tư là nên thảo luận với một số các chuyên viên địa ốc có hiểu biết vững chắc về đầu tư địa ốc. Với hiểu biết chuyên môn, họ làm các con tính, dựa vào hoàn cảnh tài chính của nhà đầu tư, để đưa ra các lời khuyên nên hay không nên, đầu tư cái gì, mua bất động sản nào, ở đâu.

Bài viết ngắn này, chúng tôi không thể đưa ra các thí dụ chi tiết về các công thức tính toán về đầu tư địa ốc. Chuyên viên đầu tư địa ốc sẽ là người hướng dẫn kỹ thuật cho quí vị. Chúng tôi chỉ muốn nêu ra một vài sự lưu ý đối với người muốn đầu tư địa ốc kiểu mua một căn nhà cho thuê.

Nên nhớ, mua nhà cho thuê có những lợi ích tài chính lâu dài từ thuế đến trị giá bất động sản gia tăng. Nhưng có những vấn nạn của nó cần được giải quyết đúng cách, kịp lúc. Chẳng có loại hình đầu tư nào không có rắc rối.

Khi đi tìm một căn nhà mua để cho thuê, nên để ý những điều sau đây.

1. Khu phố

Phẩm chất tốt xấu của khu phố hấp dẫn được loại người thuê nhà nào muốn thuê ở khu vực. Đồng thời, nếu người thuê dọn ra, cho thuê trở lại có phải đợi lâu không. Thí dụ, nếu nhà của quí vị ở rất gần một trường đại học, phần lớn người thuê là sinh viên. Mà như vậy, quí vị sẽ có thể có mấy tháng hè bị bỏ trống hàng năm.

2. Thuế bất động sản

Thuế bất động sản khác nhau tùy quận. Ngay trong một quận, thuế suất cũng có thể khác nhau giữa các thành phố.

3. Trường học

Một căn nhà biệt lập (single family residence) thường hấp dẫn người thuê gồm vợ chồng với các con. Căn nhà gần một trường học tốt thường được cho thuê với giá cao hơn và hấp dẫn người thuê nhà là các gia đình muốn khu tốt cho cả gia đình và con cái, chúng lớn lên ở một khu vực tốt. Căn nhà cho thuê ở gần khu vực trường học nổi tiếng tốt, có giá trị hơn. Mua có thể đắt hơn nhưng bán được giá hơn, có thể dễ bán hơn.

4. Tội phạm

Chẳng ai muốn sống bên cạnh một ngôi nhà thường xuyên thấy cảnh sát tới gõ cửa. Muốn biết tình hình tội phạm ở khu vực hay khu phố, nên tới Sở Cảnh Sát địa phương xin tài liệu thống kê. Trên đó, sẽ có các chi tiết từ trộm cắp, mất xe, cướp của, giết người, v.v..

5. Việc làm

Khu vực nào có cơ hội thêm nhiều làm, luôn luôn hấp dẫn người tới ở. Nhờ vậy, nhà dễ cho mướn hơn. Nếu đọc báo thấy một công ty lớn đang dọn tới khu vực, chắc chắn công ty này sẽ cần nhiều người làm.

6. Tiện ích công cộng

Những khu vực thuận tiện xa lộ, công viên, trường học, chợ, thương xá, các phương tiện vận chuyển công cộng là những thứ người ta để ý khi kiếm nhà thuê. Thời buổi này, giá xăng đắt, nói chung cái gì cũng đắt, người ta tìm cách cắt giảm chi phí của cuộc sống hàng ngày, càng nhiều càng tốt. Một trong những thứ chi phí đó là vấn đề vận chuyển.

7. Khu phố có nhiều nhà cho thuê

Nếu một khu phố, một xóm, có rất nhiều nhà quảng cáo cho thuê, nên đặt dấu hỏi là khu phố này có phải đang trong chiều hướng xuống dốc (thí dụ tội phạm gia tăng, nhiều gia đình bỏ chạy) hay vì lý do gì khác.

Nhà cho thuê mà có thể phải bỏ nhà trống một vài tháng là chuyện rất đáng để ý. Nó cũng là một trong những yếu tố tính toán trong tính toán cho thuê. Luôn luôn phải trừ hao một tỉ lệ thời gian nhà trống (lợi tức giảm).

Khi có tỉ lệ trống cao, chủ nhà có thể phải hạ thấp giá cho thuê hoặc quảng cáo thưởng (incentive) một cái gì đó (thí dụ tháng đầu không phải trả tiền, chủ nhà chịu tiền dọn nhà cho người tới thuê, v.v.).

8. Tiền cho thuê nhà

Tiền cho thuê nhà là cái chính yếu của chủ trương mua nhà cho thuê. Bởi vậy, trước khi mua một căn nhà nào, phải tìm hiểu để biết giá cho thuê nhà ở khu phố đó được bao nhiêu. Nếu số tiền cho thuê dự trù thu được ít hơn phí tổn hàng tháng (tiền trả nợ ngân hàng cộng với thuế và bảo hiểm, chưa kể một số phụ phí khác), chủ nhà sẽ phải móc tiền túi ra bù vào.

Vào lúc thị trường địa ốc chưa ngóc đầu lên được, móc tiền túi ra bù thêm hàng tháng là điều nên tránh.

9. Thiên tai

Nếu khu vực tính mua nhà đầu tư mà có nguy cơ cao về động đất hoặc bão, tiền mua bảo hiểm có thể đắt hơn bình thường. Nó cắt bớt lợi nhuận của cuộc đầu tư và trong một vài trường hợp bất thường, tốn kém sửa chữa có thể rất cao. Nên lưu ý điểm này.

Nói tóm, lúc này là lúc thuận lợi để mua nhà đầu tư. Giá nhà xuống thấp, lãi suất tài trợ cũng xuống rất thấp. Cả hai sự thuận lợi này thường không luôn luôn song hành. Có điều, trước khi ký giấy mua một căn nhà cho thuê, nên “học bài” trước. Bài học càng nhiều, càng tốt cho mình.