TT Bush sẽ cứu bao nhiêu người khỏi mất nhà?

Minh Nguyễn
Theo ước đoán của tổ chức vô vụ lợi Center For Responsible Lending và nhiều tổ chức khảo cứu thị trường khác, trong năm nay hoặc năm tới sẽ có khoảng 2.2 triệu chủ nhà bị xiết nợ mất nhà. Phần lớn những chủ nhà này đã vay tiền mua nhà qua các chương trình tài trợ nhiều nguy hiểm từ “Option ARMs” đến “Subprime loans”, hoặc “Alt-A”. Thời “hoàng kim” của việc phát vay các loại nợ kể trên nằm trong khoảng 2005 đến 2006. Hiệp hội Ngân hàng Tài trợ Hoa Kỳ (Mortgage Bankers Association) cho biết chỉ trong hai năm này, gần $1.12 ngàn tỉ đô la đã được phát vay, trong đó, riêng chương trình tài trợ chỉ phải trả tiền lời (interest-only loans) đã phát vay tới $779.13 triệu đô la.

Giá nhà lên quá nhanh ở nhiều khu vực tại California, Nevada, Arizona, Florida,... đã khiến  người ta phải vay nợ từ các chương trình vừa kể mới đủ sức trả số tiền nợ hàng tháng dù phần lớn hiểu rằng đó là những chương trình tài trợ nhiều rủi ro cho chính mình. Sở dĩ thiên hạ thi nhau vay những khoản nợ nguy hiểm vì tin rằng thị trường địa ốc sẽ còn phát triển mạnh hơn, giá trị nhà sẽ tiếp tục tăng và là cái đệm an toàn cho họ trong việc  đối phó với khả năng khoản tiền phải trả hàng tháng sẽ tăng. Nhiều người tin rằng, cùng lắm thì bán nhà và họ vẫn có thể lời một khoản nhất định.

Lối tính toán này cuối cùng hoá ra sai. Từ năm 2006, thị trường địa ốc bắt đầu có dấu hiệu chậm lại và tới năm nay thì trở thành tồi tệ và đặc biệt tồi tệ ở những nơi thị trường từng rất nóng. Bây giờ, người bán nhiều hơn người mua, lãi suất gia tăng, số nhà bị xiết nợ ngày một nhiều. Hàng chục nhà tài trợ địa ốc thay nhau sập tiệm. Hàng ngàn người phục vụ trong ngành tài trợ địa ốc mất việc.

Trước vô số các tin xấu được loan tải dồn dập, người ta quay sang đổ tội cho các nhà tài trợ đã quá dễ dãi khi cho vay mà không tính toán tới khả năng trả nợ của con nợ. Để tránh thiệt hại thêm, giới đầu tư tài chính xiết lại hầu bao, không những không bơm tiền vào, họ còn đòi nhiều nhà tài trợ (mortgage lenders) phải tự “nuốt” những món nợ xấu. New Century Financial, American Home Mortgage Investment Corp., là những đại gia sập tiệm vì bị các nhà đầu tư tài chính bỏ rơi.

New Century kiếm “cơm” chủ yếu nhờ cho vay qua các chương trình dành cho người có điểm số tín dụng thấp (subprime lending). Trong khi khách hàng của American Home Mortgage phần lớn là những người có điểm tín dụng rất cao nhưng lại không dư nhiều tiền để trả trước hoặc không trả trước đồng nào (low or no downpayment). Việc cho vay đã từng quá dễ dãi, người đi vay không cần chứng minh việc làm, lợi tức (stated income) - giới chuyên môn gọi chương trình này là “Alt-A”, nghĩa là chương trình nằm giữa “prime mortgage” và “subprime mortgage”.

Đến như đại gia số một trong làng tài trợ địa ốc là Countrywide Home Loans cũng đã suýt sập tiệm nếu không được một số ngân hàng (kể cả Bank of America) bơm cho $13.5 tỉ đô la hồi tháng trước.

Ben Bernanke - Chủ tịch Quĩ Dự Trữ Liên Bang (tức Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ) dự đoán từ hồi giữa tháng 7 rằng các nhà tài trợ sẽ mất đâu đó giữa khoảng từ $50 tỉ đô la đến  $100 tỉ đô la vì con nợ “subprime loans” không trả nổi nợ.

Để cứu nguy nền kinh tế và tránh cho cuộc khủng hoảng tài trợ trầm trọng hơn, một số nhà lập pháp đề nghị các nhà tài trợ nên cho con nợ tái tài trợ lại các món nợ nhiều nguy hiểm. Tuy nhiên đây không phải là chuyện dễ làm, vì các món nợ đã được “đóng gói” (bundle) và bán ra thị trường đầu tư tài chính thành từng khối lượng tài sản lớn bảo đảm bằng món nợ địa ốc (mortgage-backed securities). Một, hai tiểu bang (trong đó có Massachussetts) đề nghị chính phủ tiểu bang dành ra một khoản ngân sách để giúp tái tài trợ một số người chủ nhà đáng được giúp nhất.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là một số biện pháp và đề nghị lẻ tẻ. Có đề nghị từ Quốc hội nói rằng hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac nên nới rộng giới hạn các loại nợ mà họ mua trên thị trường tài trợ thứ nhì để cứu một số người chủ nhà gặp nạn. Tuy nhiên, hai cơ quan nàyï đã từ chối.

Từ trước đến nay, hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac chỉ mua các loại nợ gọi là “conforming loans”  tức giới hạn vay tiền của chủ nhà từ  $417,000 trở xuống, trên thị trường tài trợ thứ nhì (secondary mortgage market). Các món nợ lớn hơn $417,000  gọi là “jumbo loans”, chịu lãi suất nặng hơn vì nhiều nguy hiểm hơn cho nhà tài trợ. Các loại nợ này thường bán cho giới đầu tư tài chính ở Wall Street.

Gần đây nhất, cuối tuần qua, Tổng thống Bush ngỏ ý muốn giúp giới chủ nhà đang và có thể sắp gặp nạn vì lỡ vay phải các chương trình tài trợ nhiều nguy hiểm.

Theo hãng thông tấn AP, cuối tuần qua, Tổng thống Bush đã đề cập đến một số sáng kiến và cải cách nhằm giúp cho hàng trăm ngàn chủ nhà đang ôm các món nợ với nguy cơ sắp bị chủ nợ xiết mất nhà. Ông cũng đề nghị cần phải có các biện pháp để những chuyện đang diễn ra sẽ không còn xảy ra trong tương lai.

Theo AP, Tổng thống Bush đã chỉ thị cho Bộ trưởng ngân khố Henry Paulson và Bộ trưởng GiaCư Alphonso Jackson  đề nghị các giải pháp (initiative) để giúp các chủ nhà đang gặp nạn bằng những dịch vụ và sản phẩm (chương trình tài trợ tốt hơn với lãi suất cố định chẳng hạn) để họ không bị xiết nợ mất nhà.

Tuy nhiên, ông không muốn chính phủ liên bang trực tiếp trợ cấp cho các chủ nhà đã bị xiết nợ mất nhà, ông chỉ cho biết ông ủng hộ sự giúp đỡ của chính phủ để khuyến khích người ta tái tài trợ lại món nợ nguy hiểm sang những loại chương trình an toàn. Đồng thời giáo dục những người sắp sửa mua nhà về các chương trình tài trợ nhiều nguy hiểm, để họ tránh đi vào vết xe đổ của những người đi trước.

“Chúng ta bày tỏ sự thông cảm sâu xa với bất cứ ai mất nhà vì bị xiết nợ” - ông Bush nói tiếp - “nhưng với từ cứu chuộc (bailout) thì tôi không hiểu đích xác quí vị gọi là gì. Nếu quí vị muốn hiểu rằng chính phủ yểm trợ tiền trực tiếp (direct grants) cho giới chủ nhà thì câu trả lời là không, tôi không ủng hộ ý kiến này”.

Theo tin tức đã loan, vào ngày thứ sáu tuần qua, tổng thống Bush đã có các đề nghị như sau:

- Thúc Quốc Hội thông qua đạo luật cho Cục Gia cư Liên bang (Federal Housing Authority) có thể khả năng uyển chuyển hơn để cơ quan này giúp các chủ nhà đang mắc kẹt với các món nợ “subprime”.

- Cam kết hợp tác với Quốc hội để thay đổi luật thuế nhằm giúp các chủ nhà đang gặp nạn  tái phối trí lại món nợ.

- Kêu gọi soạn thảo các đạo luật trừng phạt nghiêm ngặt hơn những kẻ trục lợi bằng các phương cách cho vay cắt cổ hoặc lường gạt.

Nhà bị xiết nợ hoặc trả trễ hạn liên tục gia tăng từ hơn một năm qua, đặc biệt đối với những món nợ vay mua nhà qua các chương trình dành cho những người có tiểu sử tín dụng nhiều tì vết (subprime lending) hoặc những người có lợi tức thấp.

Gần đây, lãi suất gia tăng trên thị trường vào lúc giá trị nhà giảm xuống vì tình hình mua bán ế ẩm, đã làm cho rất nhiều chủ nhà khó lòng tái tài trợ lại món nợ. Trong khi món nợ phải trả hàng tháng thì đã tới lúc lãi suất thay đổi từ cố định sang thả nổi và tăng cao hơn. Những ai đã cố gắng mua nhà cao hơn khả năng chịu đựng thì sẽ đối diện với nguy cơ mất nhà khi số tiền trả hàng tháng vượt quá khả năng tài chính.

Tin tức cho thấy càng ngày tình hình nhà bị xiết nợ càng tệ hại và sẽ tệ hại hơn vào những tháng cuối năm nay cũng như năm tới. Báo chí nhắc đi nhắc lại các lời cảnh báo rằng khoảng hơn 2 triệu chủ nhà đã vay qua các chương trình tài trợ “subprime” vào các năm 2005 và 2006 sẽ có lãi suất chuyển từ cố định sang thả nổi. Ngặt một nỗi, nhiều món nợ này có khoản cấm con nợ trả lại tiền vay trước hạn kỳ. Tức là trước khi lãi suất đổi sang thả nổi, nếu con nợ vay món nợ khác để trả món nợ này sẽ bị phạt một số tiền có thể bằng 6 tháng tiền lời. Đây là tình cảnh “lưỡng đầu thọ địch” mà các con nợ đang gặp nạn không biết phải gỡ rối ra sao. Chay cũng không được mà ở thì không xong.

Nếu các biện pháp mà các cơ quan liên bang sắp đưa ra, phối hợp với sự cộng tác của các nhà tài trợ, các tổ chức đầu tư tài chính, cuộc khủng hoảng của kỹ nghệ tài trợ địa ốc hiện này sẽ nhẹ bớt phần nào. Một nguồn tin từ Hoa Thịnh Đốn nói rằng sự giúp đỡ sẽ giới hạn trong những người từ khi vay nợ mua nhà đến nay vẫn trả tiền đều đặn,  đúng hạn. Nếu vậy, theo ước lượng, sẽ chỉ có khoảng 80,000 chủ nhà là được hưởng “ơn mưa móc”. So với trên dưới 2 triệu chủ nhà có thể mất nhà, con số vừa kể cũng chưa thấm vào đâu.